数据显示，西安近一年的二手房市场在经历过山车般的触底反弹后，开始逐渐上涨！尤其从今年2月开始，二手房的成交量开始出现明显回暖，8月的成交量已经达到了6472套！

但近期住建局发布了西安9月二手房网签情况，和8月相比，不管是住宅网签备案面积还是成交套数，均有所下降！

明明在回暖的上行通道中，怎么突然“戛然而止”了？这是不是意味着二手房市场又调转方向了？

(资料图)

先来看一组官方发布的数据：

| 8月，西安二手房网签备案面积65.42万㎡，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万㎡（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。

| 9月，西安全市存量房（二手房）网签备案面积62.32万㎡，环比下降4.74%，同比增长39.17%。其中，住宅网签备案面积58.49万㎡（6085套），环比下降6.6%，同比增长38.83%。

通过两者数据对比不难看出，二手房还是保持着一定的成交热度！但9月成交量相对来说出现“疲软”，无外乎有2点核心原因：

其一、新房市场端利好政策不断，二手房市场分流明显。

目前是政策利好密集时刻，不论是利率、调控、优惠等多方面，使得购买新房更为划算，再加供货量充足，令相当一部分计划购买二手房的人群转移进入新房市场。

这点从新房数据也可以窥见一二。

根据统计，9月西安新房市场推售房源量大幅增加！以港务区、浐灞和高新为主战场，共推售5823套，环比上涨29%；成交2007套，环比上涨23%，开盘当天整体去化率34%，和8月基本持平。

这样体量的供应，再加上全国楼市利好政策释放进入稳定期，吸引越来越多购房者开始关注新房市场。

其二、二手房优质房源去化迅速，但数量少，难以拉升成交量。

现阶段，西安二手房涨价的主力军分为2大类，分别为学区房和次新房。

尤其相对更受市场追捧的是刚满二、满三不久的次新房，相较于新房有着“所见即所得”的巨大优势，可最大程度的避免交付出现问题。

同时社区面貌、物业服务等方面都有着更好的表现。如果部分房源已经装修，还能省去相当一部分的费用。

▲ 中海·太华府

这类房源，从挂牌到出手中间，多数仅在2-3周，高性价比的学区房，甚至还能在一周内出手。

并且这一部分房源的成交量仍然在保持在较高数量。

但是，这2类社区的总量，在所有社区中，占比太小， 既无法带动二手房均价，也无法拉升成交量。

而相对普通、或总价较高的房源，对于购房者吸引力不足，流通性较差，最长在40月都仍没有卖出。

因此造成了一部分房东降价销售，这也是显示在二手房均价逐月走低的现实因素。

基于此，这也是9月交易量突然受挫的主要诱因。

那西安真实的二手房市场面又是如何表现的呢？

我们整理了在指导价出台前，2021年6月主城区内22个小区的交易价格，与本月的二手房挂牌价格相对比。

通过数据，不难发现，经过二手房指导价的一年之后，这些热门社区的挂牌价均有5-10%的降低，看来已经去除了一定量的价值泡沫。

虽然指导价已经取消了，但其稳定二手房价格的作用，是确确实实存在的。

以中铁缤纷南郡为例，房源交付时间11年，是同样价位内，居住体验相对一般的社区。

▲中铁缤纷南郡

出于缤纷南郡对于高新第五小学的独占性，导致了其价格居高不下，根据实际考察，社区环境以及物业维护情况等，都只能说是相对平平无奇。

于是乎，其价格一直居高不下，是丈八西路一圈中，单价最高的社区，该社区的业主也在自家孩子度过学龄之后，纷纷出手回血，置换更为舒适的改善房源。

也就是说，在指导价之前出手的房东，仍然算得上是高位出手，而指导价后至今的一段时间，算是相对低位入手。

对比有所涨幅的社区，例如曲江大明宫，中海太华府、西派国际等，均为次新房。

另一部分则是由于学区划分上，在区域内占到了便宜，例如魏玛公馆，社区在一年前的成交价格，还大致在1.86万/㎡。

就在西安“民转公”之后，魏玛公馆划分至经开一小的学区之内，进而二手房价格随之水涨船高。

不仅如此，我们还可以发现，在今年行情普遍遇冷的情况之下，大户型的高端优质社区，价格不仅一定降幅，成交量也接近于0，例如曲江·龙邸、丹轩坊、丹轩梓园。

这些房源，其实由于其自身独特性，不论价格涨跌，多数业主仍然计划自持，出手的概率很低，较多的是试探市场价格和情绪。

剩下的一部分，则是价格上基本无变化的社区，不仅交易量较高，价格也微幅波动，例如罗马嘉园、华远海蓝城等。

这类房源，由于户型偏小，总价不高，配套上也处于相对便利，稍显喧闹的场景之下，优缺点都很明显。

综合来看，二手房指导价执行前，二手房的涨跌幅，完全由市场自发调节。

尤其指导价取消后，再继续由市场自发调节价格，重新取得购房者的信任和关注，还是需要时间的。

西安的二手房市场受挫后是否会继续延续上行？

虽然西安二手房成交量是明显起来了，但市场却有了另一丝微妙变化。

二手房挂牌量猛增。

从诸葛找房来看，西安二手房挂牌量已超13万套，库存不断增加，新上房源达3038套。

单纯看挂牌量的话，二手房挂牌量出现大量增长，主要还是因为一大波置换群体或者投资客群想要卖掉二手房，再去置换更好的二手房或者打新。

就西安目前的情况，确实还是要观察一阵子，整体上相对交易量，挂牌量还算好。

如果去化持续，那么目前的挂牌量大就不是问题，市场就能消化。

接下来，相较于新房而言，二手房市场热度或将提升，成交或将明显好于新房！

需要反复强调的是，选择购买新房，考虑到未来可以顺利出手，还是尽量选择大品牌、临近优质学区、板块价值明确的新房。

而在选择二手房时，依然建议在性价比学区房、次新房当中选择。

其原因在于，二手房虽然免去了是否可能存在烂尾、停工等风险。但不可控的因素太多，尤其是教育需求的家庭，谨记“孟母三迁”。例如社区内安保、人员流动、物业服务等方面，可做充分的前期了解。

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