近期多盘的价格公示，让西安楼市充满了“山雨欲来风满楼”的味道。

(相关资料图)

消息灵通、嗅觉敏锐的购房者们其实很容易发现，一大波改善项目正在蠢蠢欲动。

像纯新盘包括中国铁建西派樘樾、保利天汇、绿城全运村涵碧苑、华润港悦城悦颂等，其中绿城全运村新地块价格上涨近2000元/㎡，这个价格已经和望江府DK1持平！

华润港悦城首推备案价（1.35/1.58万/㎡）低于预期，尽管位于港务区边缘但整体竞争力比较强！

无疑，西安房价持上行通道的新房价格对于购房者而言已经不够友好，这也同时意味着西安新房的限价红利，正在消失！

于此，对于部分购房者来说，还有哪些楼盘可以成为“救命稻草”？

2022年以来，“打新”这个词在重点城市出现的频次越来越低。

这意味着，倒挂项目正在不断减少，其背后的逻辑在于一二手房价差快速收窄甚至不复存在。

事实上，根据国家统计局70城房价数据显示，无论是新房还是二手房价均出现显著回调，房价下跌的城市数量逐月增加，截止2022年9月末已到达7成以上！

而据CRIC监测的重点城市来看，9月百城新房房价同比涨幅收窄至11%，核心城市二手房价同比负增长已达1年之久。

北京、上海和深圳倒挂价差已收窄至万元以内。

现在这种趋势，同样出现在了西安。

如果把时间轴来回2018年，浐灞世博园板块新房价格1.2万/㎡，附近二手房倒挂已经高达1.6万/㎡以上……

本以为4000元/㎡+的倒挂已是极限，2020年，需求爆发随之而来的大涨，实际上让新房和二手房的倒挂更是令人心惊胆颤。

曲江、高新等板块的次新房涨到了2.8万/㎡左右，比新房价格高8000元/㎡+以上！

也激发了绝大多数购房者2020年到2021年7月份的“打新热”！“坚决打新，非网红盘不摇”的态势！

但是！随着时间的推移，市场开始翻转。

比如大兴新区。当时新盘首开的保亿公园印，价格大概在1.3万/㎡，周边的二手房价格已经逼近1.6万/㎡+。

现在大兴新区二环内几乎没有新房，再远点的二环外，新房的价格已经2万/㎡+。而区域内的次新房，像龙湖水晶丽城目前二手房的均价在1.7-1.8万/㎡左右。

比如大明宫板块。紫薇东进新房的价格也就1万/㎡出头，周边的次新二手房价格基本都在1.6万/㎡+。

而现在大明宫板块板块，连续出现“万元地”，最高地价已经达到1.1万/㎡（地籍编号：QJ0-8-469），实际新房价格最高已经接近3万元/㎡，周边的次新房价格也在2万左右。

再者像港务区，在去年1.2万/㎡左右房子售罄后，目前价格也已经站上了1.8万/㎡+的高阶上！

又或者是高新三期CID，2万+元/㎡的摇号盘售罄后，目前新房的价格2.5万/㎡+并且出现了零星点状的4万/㎡+！

这里多说一点，目前环绕高新未来之瞳，都是核芯板块，但片区开发以容积率2.8开发改善盘，既没有豪宅化，也没有刚需化，以2.5万/㎡买入，对比曲江二期、高新二期刚需盘，还是有一定性价比存在的！

其实仔细观察，这些板块的二手次新房和新房价格对比，你就不难发现，西安新房当下的限价红利，正在以肉眼可见的速度，逐渐抹平。

不过楼市还是统计了一批倒挂盘加推，刚需刚改牢牢盯着这里：

在2万+环伺的高新，均价约1.76万/㎡的天琴湾就在地铁6、15号线换乘的地铁口，户型面积最小84㎡起跳，首付约45万起可上车，明天即将在线上登记，在高新工作的刚需可以关注。

长安的忆江南时隔1年多再次加推，1.33万/㎡的均价，对比周边二手房以及在售新房，向西的高新CID新房，都存在较大的价差，是城南刚需的新选择。

同一板块的雅居乐宏府翰林山，多次开盘摇号，最新公示1栋均价1.59万/㎡左右的洋房和1栋均价约1.42万/㎡的高层。

西影路上的海伦国际，南侧紧挨着西安文教园，地段还是比较优质的。项目最后2栋高层价格也已经公示，均价区间在14952-16130元/㎡之间。

二环的话，还可以看看陕建东元府，紧靠商业地铁二环等配套，规划的4栋楼全部是毛坯高层产品，还有3栋楼待售，均价1.26万/㎡起，可以说是西安主城的“抄底”价了。

地铁1号线半坡站口的辰宇世纪城，即将推售18#楼，毛坯小高层产品，户型面积98-130㎡，目前价格还未公示。

此外，还有高科麓湾国际社区即将加推3栋楼，户型面积约117-163㎡，预计在1.4-1.5万/㎡左右；星雨华府95-113㎡，均价1.38万/㎡左右。

以及融创南长安街壹号，与少陵公园一路之隔，DK4-2地块规划有3栋楼，均为27层，户型面积约82-129㎡，现房销售。

不过肯定还有不少朋友会困惑：虽然有些项目刚好在自己生活半径范围内的新盘，正是自己改善的最佳标的。但唯一纠结的是，倒挂好像不怎么明显啊？

有这样顾虑的朋友，其实是没看懂新房、次新房和老房子之间的关系。

新房和次新房是同一代产品，老房子和这两者往往隔了一代，甚至几代，因此在价值上完全不同，体现在价格上也完全不同。

来讲一个正面的案例，帮助大家理解这个问题。

比如港务区，最初的时候大部分人都觉得倒挂不明显。

后来，绿城全运村、华润一交付，市场的热情瞬间被点燃了！这个差价，并不是当初可以看到的，而是区域内标杆新盘交付后形成的。

因此，在没有新盘出现的板块，看似没有倒挂，实质上，目前限价下的新楼盘，很有可能自己成为那个让别人参照的高价盘！

▲图源西安国际港务区官微

从心理上讲，买涨不买跌，往往真的大幅度降价时，很多人都吓住了，根本不敢下手。或者总觉得还要再跌，再等等，再看看。这些笋盘就会被人直接买走，半点机会也不会给你！

此外，经过这几年市场教育，相信很多人开始明白什么叫做优质资产。买不到倒挂厉害的一手，把老破小卖掉，换成情绪错杀的核心资产，也是接下去会发生的事。

但凡事都要趁早，所有人都反应过来的时候，往往意味着没有机会了。

现在的市场，正是“买方市场“，也是选筹的机会，有购房需求的抓紧看起来！

何况，西安的楼市就算热度看上去没以前那么高，但比其他更糟糕的楼市，还是好太多。矮子里拔长子，西安也还是全国城市中的优选！

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