12月20日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理实施细则 》（征求意见稿）。

主要内容包括：

(资料图)

“监管银行选择、监管资金额度管理、监管账户管理、预售资金存入、预售资金拨付使用、保函置换监管资金、监管解除以及相应惩处措施。”

里面最重磅的就是，这次明确表示“行政部门、开发商、银行”三方所面临的严重后果，即依法追究刑事责任。

重点在于肃清新房市场预售资金监管账户的楼市乱象！

细心仔细阅读后不难发现，征求意见稿中的内容监管力度很强，措施也很细致、到位，能有效的保障购房者买房之后的权益！

诚意是有的，力度也很强，其中值得我们关注的核心点有：

其一、住建部门将全面介入商品房预售款的收存、支取和监督管理。

本次的新规意见稿，明确规定了监管协议须由开发商、项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会和银行三方共同签订。

住建部门的强力介入，银行基本上就变成了一个保管资金的“工具人”，须得到住建部门的授权才能向开发商拨付监管资金。

这个操作，能有效避免开发商随意挪用预售款，减少开发商因资金断裂而出现楼盘“烂尾”的风险。

其二、预售款监管的额度，以商品房预售挂牌价款总额为基准。

住宅类项目正负零以上单方工程造价不得低于中国建设工程造价信息网公示的西安市住宅单方工程造价，不得高于3800元/㎡（毛坯）、5500元/㎡（全装修）。

商业、办公类项目重点监管资金额度由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会根据工程建设成本等实际情况综合测算确定。

办理《商品房预售许可证》的车位一并纳入预售资金监管，其重点监管资金额度以开发企业提供的车位造价清册确定。

这样做的好处在于，可以起到防止楼盘挂牌价虚高的作用。

比如现在有些商办项目实际上卖1万元/㎡，但开发商却在住建部门以5万/㎡、甚至更高的价格登记挂牌。

其三、根据项目开发进度，开发商可按规定比例支取预售款。

新版《办法》中，详细规定了建设层数达三分之一、建设层数达三分之二、主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案5个节点及对应重点监管资金总额的20%、35%、50%、95%、99%的拨付比例。

同时还规定，增加外墙装饰及内外装饰装修节点，外墙装饰完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的65%；内外装饰装修（含外墙装饰）完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的85%。

这个规定在维护购房者利益的同时，也倒逼开发商不得不把包括景观、公区、装修等工程质量和细节做得更好。

如果做出来的产品“货不对板”，遭到业主的普遍投诉，那开发商想拿到“尾款”就没那么简单了。

其四、保函置换重点监管资金。

开发企业有以下违规行为的，一经查处，三年内不得办理保函等额置换重点监管资金业务：

1、使用非监管账户收存预售资金的；

2、提供虚假证明材料申请支取重点监管资金的；

3、未按规定使用预售资金的。

保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的重点监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

这条规定会推动开发商更珍视自己的企业信用，合法合规的搞开发、卖房子，少想些“歪门邪道”。

实际上，关于商品房预售款监管，西安在2021年就已经出台相关政策，这一次发布的新规意见稿，监管明显变得更加有力！

最后，如果《征求意见稿》最终以此执行，出台的利好再打个总结：

首先，行政部门参与监管的具体执行，更好的保证开发商专款专用，减小楼盘烂尾的风险，购房者在西安购房将更放心；

其次，监管期限至项目开发进度，相当于开发商压了一笔交房尾款，倒逼开发商把好工程质量关，能减少目前市场上的“惊装”乱象；

再者，监管额度与开发商信用等级挂钩，并且严禁开发企业代收预售资金（含定金、订金、诚意金、认筹金、首付款、购房贷款、分期付款等所有形式的全部房款）等市场乱象，有利于建立更公平的市场交易环境；

一些因“没钱而不得不偷工减料、停工”的情况将得到很大的改善，最终也将利好西安购房者，减少购房者的后顾之忧！

关键词： 商品房预售