西北：冰点下的楼市，艰难中等待复苏

来源：中指研究院发布时间：2023-01-27 06:42:01

2022年，在多地疫情反复、“断供”事件频发等超预期因素影响下，全国房地产市场进入深度调整期，多数城市新房市场量价齐跌。年底，随着防疫政策的放开，不少人开启了返乡过年模式，各地能否迎来返乡置业的释放、2023年楼市能否迎来转机成为行业关注焦点。春节期间，中指研究院各地分析师以“区域楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市政策及置业变化，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之西北篇。

2022年，在疫情冲击、全国市场降温等因素影响下，西安、兰州、银川为代表的西北楼市市场规模大幅回落，市场热度降至冰点。艰难度过2022年后，伴随着疫情管控的全面放开，政策从抓防疫转向抓经济。然而，市场供求两端预期翻转和信心回暖仍需时日，西北楼市仍然在艰难中等待复苏。

(资料图)

楼市供销降至十年最低，

未来恢复尚需时日

政策由紧到松，提振市场信心。2022年3月开始，西安市房地产市场政策逐步改善，土地端和企业端限制性政策亦逐渐放松。西安坚持“房住不炒”主基调不变，落实租购并举，支持刚性和改善性住房需求是主旋律。政策面的支持在一定程度上改善了楼市预期，提振信心。

图：2022年西安房地产政策一览

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新房市场供销疲软，规模缩减至十年来最低。深度调整的西安楼市修复不及预期，供需两端萎靡不振，均进入下行通道，2022年新建商品房仅供应1890.65万㎡，成交1483.66万㎡，均为十年来最低。受疫情及政策调控影响，2021年后西安商品住宅市场结束了持续三年的“供不应求”局面，2022年成交量萎缩至最低点，全年仅成交1043.05万㎡，同比下降32%。2018年以来，西安商品住宅库存规模呈现波动下滑趋势，截至2021年上半年库存去化周期下滑到不足6个月。随后短期库存一路提升，2022年末升至1077万㎡，出清周期升至12.6个月。

图：十年间西安商品房市场供销量价

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土拍规则不断松绑，市场降温态势未改。纵观2022年土拍情况，西安土地市场延续上一年度态势，房企预期降低，市场热度不复。为进一步刺激土地市场，西安逐步取消了集中供地、毛坯限价、5%配建和10%自持要求。然而受资金端限制等因素影响，房企拿地意愿减退，西安以往成交火热的热点区域地块纷纷底价成交，流拍情况屡见不鲜。

根据中指数据，2022年，西安共推出171宗住宅用地，规划建面共计2022.22万㎡，同比增长21.66%；共成交131宗住宅用地，总规划建筑面积共计1530.31万㎡，同比增长11.46%，成交楼面价6147元/㎡，同比上涨20.72%。住宅用地流拍规划建面达260万㎡，为十年来最高。

土地出让收入增长，国企成为托底主力。据中指数据，2022年西安各类土地出让金收入共计1213.6亿元，同比增长8.3%，国企占据了绝对主力，而民营企业参与率不高。以住宅用地为例，2022年成交的住宅用地规划建面中，82.4%被国企获取。而从房企地域上看，本土企业也占据了75.9%，托底意味明显。

展望2023年，西安因城施策的政策优化空间将继续加大，如限购、商转公等需求方面政策也有望继续松绑。随着各项政策有实质性落地，将共同促进房企与购房者预期好转。

楼市低迷，复苏之路漫长

政策纾困力度不断加大。2022年，兰州从市场环境到购房资格发布了一系列松绑政策，以提振市场信心，助推市场回暖。2023年“保交楼”是稳预期的重中之重，稳定购房者信心，提振市场情绪；需求端政策有望在限购限贷限售、下调首付比例等方面持续发力。

表：2022年兰州市现行楼市政策

数据来源：中指研究院整理

新房市场成交规模骤降，为近十年最低。2022年兰州整体市场供求量大幅下降，上半年市场虽有短暂抬头现象，但受到疫情多次影响，市场低位运行持续。根据中指数据，2022年，兰州商品住宅新增供应297.72万㎡，同比下降79.34%；成交面积为303.39万㎡，同比下降63.37%。

图：十年间兰州商品住宅市场成交量价

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土地市场低迷。根据中指数据，2022年，兰州仅成交35宗住宅用地，总规划建筑面积共计339.12万㎡，同比下滑70.1%，成交楼面价861元/㎡，同比下跌5.49%。

2022年，兰州楼市在艰难之中寻求稳步发展，受限于城市能级、市场规模、购买潜力、营商环境等因素，复苏周期或较为漫长，楼市迎来曙光之日漫漫。

政策频出托底楼市，

但市场下行压力不减

面临楼市下行压力，政策再度宽松。2022年，银川市六部门联合印发了《关于促进银川市房地产业良性循环和健康发展的实施意见》，2021年出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（加强版“银八条”）随即废止。与此同时，银川又出台一系列政策，包括《关于促进银川市房地产业良性循环和健康发展的实施意见》，《银川市推进“烂尾工程”清理整治化解工作方案》，制定《银川市“保交楼”专项借款方案》，梳理12个符合条件房地产住宅项目，第一批计划申请借款15.2亿元。

楼市总体趋冷，成交量重回五年前。价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年12月，银川新建商品住宅价格同比仅上涨0.42%，环比连续六个月下降。2022年，银川商品住宅成交面积为296万㎡，同比下降18.83%，达到了近五年的最低点。

图：十年间银川商品住宅成交面积（万平方米）

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土地市场成色不足，企业拿地意愿下降。根据中指数据，2022年，银川仅成交19宗住宅用地，总规划建筑面积共计213.98万㎡，同比下滑22.74%。企业拿地热情有所减弱，其中，拿地规划建面最多的中海宏洋仅拿地两宗，规划建面26.14万㎡，本土巨头房企宁夏中房拿地一宗，规划建面22.37万㎡，较上年35.86万㎡下降37.62%。

作为三城中人口最少的省会，银川城市能级不高。展望2023年，银川楼市需要更多有利政策配合发力，制定出台更具针对性长效性的政策，并解决逾期烂尾项目风险，才能恢复市场信心。

总结：市场恢复道阻且长，休养生息静待复苏

作为西北地区房地产市场的晴雨表，西安、兰州、银川三城房地产市场代表了西北楼市的发展趋势。然而，相对于东部发达省份，西北地区经济发展落后，房地产市场也更为脆弱。尤其疫情三年以来，居民收入水平受到冲击，资产负债表的疤痕修复更需要时间。因此，未来楼市的复苏除了产业政策的扶持外，更依赖于休养生息和当地经济活力的伸展。

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