作者：子非鱼

01 | 联名涨价潮来了

有人的地方就有江湖，有人的地方就有善恶，有人的地方就有利益争夺。

(资料图片)

在这个春暖花开的季节，热点城市的楼市被春风吹动，遍地生机盎然，老业主们也被吹得春心荡漾。

理智一点的，则忙着降价出货，选择解套离场。比如青岛，在新房与二手房成交量翻倍式增长的背景下，二手房降价房源仍远高于涨价房源，并且二手房挂牌量不断增加。

非理智的业主，则忙着拉帮结派开启涨价模式，典型如西安、杭州、长沙等城市。

西安方面：

西安绿城全运村5期芳华苑业主自行成立了“村支部委员会”，审核每个业主的成交价格。审核不通过的家庭，村委会会予以谈话，驳回低价成交申请，并设定冷静期一个月。

同时制定了“三年分步涨价行动计划”：

今年7月，小区的成交均价计划保持在2.5万元/平方米；2024年7月，保持在3万元/平方米；2025年7月，保持在3.5万元/平方米；2026年7月，达到4万元/平方米。目前，绿城西安全运村的二手房挂牌均价约为2.1万元/平方米，二手房成交均价约为1.8万元/平方米。

也即三年计划上涨122%。

同时，有读者向我爆料，“西安曲江的万科东方传奇也是这样的，业主联合涨价，那个业主卖房价位低，群起而攻之”。

杭州方面：

杭州市西湖区融创河滨之城小区业主群发布消息，“万物复苏，二手楼市启动，请不要再贱卖自己房子，建议在原来的基础上，向上调整1万+。”

长沙方面：

长沙雨花区某高档洋房小区也有业主发出消息：“我们小区挂牌价太低了，便宜没好货，越贱卖越卖不掉。我知道大家都是不差钱的老板，我们的成交节点应该是5月份以后，大家不要急，建议不急卖的调价到1.7万元/平方米左右。”

与目前的成交价相比，每平米上调2000元。

02 | 所依仗的，无非是自以为是

这些城市的业主，之所以敢于抱团涨价，无非是看到如今的市场成交量在复苏。

以西安来说，西安住建发布《2023年2月份二手房网签情况》：

2月份，全市存量房（二手房）网签备案面积84.56万平方米，环比增长18.48%，同比增长140.30%；其中，住宅网签备案面积78.77万平方米（8161套），环比增长54.15%，同比增长136.05%。

杭州方面，贝壳研究院监测，2月杭州十区二手房共成交7396套，环比1月增幅133%，也超过去年“5.17新政”后一个月的二手成交量（6738套），回弹自20个月以来最高值。

长沙方面，2月新建商品住宅成交面积78万平方米，达到2022年以来月度最高水平，低基数因素下，今年2月长沙新房成交面积同比增长近8成，环比增加161%。

但正如本号强调的，2月份的环比和同比强力拉升，主要有两个原因：

第一，宏观大环境改善叠加信心有所回升再叠加政策推动，积压了三年的需求在这个季度集中释放。

第二，去年低谷时期的低基数造成了成交量被技术性放大而已。

要衡量一个城市是否真正回暖，不要看环比和同比，而是要与正常年份的月成交量相比，从这个角度看，目前只有北京、上海、成都走在了回暖的路上。其他包括广州、深圳在内的热点城市，也都才走出低谷而已。

北京住建委官网数据统计，2月北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%。1.53万二手房成交量超越了北京二手房1.5万套荣枯线。

上海2月份二手房成交1.9万套，较上月环比增长139%，快速恢复至2021年的平均水平。1.9万套，逼近上海2万套荣枯线。

成都方面，2月份二手房带看量突破100万人次，达到了102.79万人次的高度，不但创下了新高，还创造了一种拔地而起的走势。同时，2月份二手房成交量19061套，逼近2万套荣枯线。

制图：城市财经；数据：成都住建蓉e办

反观其他城市，深圳2月份二手房成交量才2963套，不足3000套，与6000套的荣枯线相距甚远。广州2月份成交9938套，荣枯线是1.5万套。南京2月份二手房成交7808套，荣枯线是1.4万套。

再看联合涨价的西安、杭州、长沙。

西安2月份二手房成交量确实够强悍，8161套成交量创最近两年来新高，但很大一部分原因是新房供应紧张将需求挤压进入了二手房市场。当然，这种需求的平移，也是西安市场回暖的一种体现。

但是，西安的房屋整体供应量仍非常大。

西安住建局披露，2019年，西安住宅房屋总量已超过400万套，不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量。过去几年，西安的新房不断供应，这个数据仍在不断增加。2019年增加了91330套新房供应，2020年增加了84611套，2021年增加了79087套，2022年增加了62027套。

以此计算，目下西安的住宅房屋数量432万套左右。

而目前西安的人口是1300多万。换句话说，西安住宅供应与市场需求相比，已经是一个供大于求的市场。此外，西安过去几年房价涨幅过大，严重透支了这座城市的房价空间，与其综合经济实力和民众的购买力严重不匹配。

再看杭州，杭州2月份二手房成交了7396套，与其荣枯线1万套还有略有差距。

至于长沙，2月长沙新房成交面积相较于2018至2021年的月均水平仍有较大差距，市场销售尚未恢复至正常水平。

所以，长沙在3月6日发布楼市新政，对住房限售政策做出调整，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”。

03 | 房价没有大波动的底气

救市仍会是常态。

就像这两天政府工作报告对楼市的定调，2023年楼市的主要关键词，是促需求、防风险。

从官方定下的GDP目标和失业率目标来看，官方相当理性，对当前的全球经济形势充分了解。

我们的出口目前压力较大，出现了跳水。

但从西安、杭州、长沙的部分业主来看，显然对预期过于美好过于乐观。西安业主居然想着三年上涨122%，杭州业主则想一口气拉升均价1万元，这真是太过自负了，只不过是跳梁小丑而已。

且不说目前的经济与收入复苏极不明朗，即便后续经济和收入复苏能够达到预期，包括北上广深在内的热点城市，房价也没有大幅波动的底气。

一方面，国家不允许。

另一方面，现在无论哪座城市都没有快速拉升的底气和力量。

第一，人口已经见顶。去年全国人口减少了85万，这是三年自然灾害之后，61年来中国人口首次出现负增长。

第二，2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%，这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段，进入了缓慢阶段。

第三，全国大多数城市的住宅供应大于需求。

第四，所有热点城市的房价收入比超高，即便房价偏理性的长沙，房价收入比也超过了国际标准线。

本号认为，如果后续经济与收入复苏确定，包括杭州、西安、长沙在内的热点城市，房价长线横盘，以时间换空间，消化泡沫。

如果后续经济与收入复苏吃力，楼市复苏没有后劲，等这一波有实力的刚需都买了之后，后续就剩下大批空有需求没有实力的人群，他们如何支撑？

所以，尽管有的业主还想着涨价赚一波，但更多理性的业主，在降价出货离场，寻求落袋为安。

杭州2月份二手房降价房源达到2万多套，整体挂牌均价比1月份降低了1.4%，足以表明房东的心态。

青岛近7天就新增加了4177套二手房房源，挂牌量超过8万套，降价数量远高于涨价数量。

此外，广州、上海、北京、南京、佛山、合肥等一众热点城市的二手房挂牌量创下新高。其中不乏一些置换需求，但更多的还是想要借助这一波二手房行情拉升，实现出货套现，寻求落袋为安或者及时止损的愿望。

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