港务区的土地市场比较活跃，从去年年底到今年，多宗土地出让、成交。

港务区近期土地成交、供应信息：

1、117亩！港务区2宗地出让，将诞生新“地王”！

(资料图片仅供参考)

2、209亩，17亿元起！西安4宗开发地出让！

3、11.347亿元，龙翔又拿了一块地！

4、10.735亿元！绿城摘地84亩，继续深耕港务区！

5、2023“第一拍”！12.63亿元，龙翔控股摘港务区98亩优质地块！

6、11.9亿元！港务区“地王”诞生，山东千亿国企摘地！

继上周六发布2宗土地出让公告、昨天发布2宗土地出让公告之后，港务区今天又发布了1宗开发用地的出让公告。

同样位于奥体板块，同样楼面地价8000+……

从过去5年港务区的地价变化，就可以感知到房价的走势，也可以预测到未来的走势。

01

楼面地价8011.37元/㎡

港务区今天发布出让公告的这块开发用地，宗地编号为GW1-21-11。

该地块位于国际港务区欧亚大道以西、港丰路以南，净用地面积40.951亩，用途为住宅，容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。

按照规划，地上总建筑面积不大于68253平方米，其中住宅建筑面积65478平方米，配套设施建筑面积2775平方米（含6班幼儿园2200平方米，公办预留）；地下总建筑面积不小于27265平方米。

这宗土地挂牌起始价为5.468亿元，最高限价为6.288亿元。还是老规则，达到最高限价后将通过摇号方式确定竞得人。

按照起始价计算，此次出让的地块地价为1335.25万元/亩起，楼面地价8011.37元/㎡起。再加上无偿移交的公办幼儿园、社区配套用房等成本，实际楼面地价要更高一些。

从这块地的位置来看，位于昨天发布出让公告的GW1-21-9宗地东南角一路之隔。相对来说，今天的这块地没有昨天的那块地好，因为今天这块地东侧紧邻欧亚大道、地铁3号线高架，必然会受到一定的噪音等方面的影响。

根据此前发布的该地块规划条件公示信息，该地块与欧亚大道、地铁3号线高架之间的城市绿地退让为30米。

不管哪家房企摘得这块土地，都要面临紧邻高架的不利影响。从此前各项目的规划来看，紧邻主干道的楼栋一般会规划成刚需户型，而将大点的户型布局在小区中央位置。

例如：与该地块一路之隔的电建地产泷悦长安，沿着主干道的楼栋布局的是108、130户型，小区中央位置的楼栋是143户型。

从备案价格来看，即使同为108、130户型，紧挨着欧亚大道、地铁3号线高架的楼栋，备案均价要比小区东侧的楼栋价格低300元/㎡左右。紧挨着欧亚大道的楼栋，同为130户型，东户与西户又要相差300元/㎡左右。

所以说，即使是同一小区，不同楼栋之间的价格也有差异的，同一楼栋同一户型之间的价格也是有差异的，贵一定有贵的道理，便宜一定有便宜的原因。

02

这几年，港务区的地价涨了多少？

随着这块地挂牌之后，港务区的楼面地价“7000+”地块将达到13宗，楼面地价“8000+”地块将达到3宗。

昨天我们发布的文章中，有一张图是港务区楼面地价“7000+”地块分布图，很多人在转发这张图。

今天，我们为大家带来一张港务区这几年的地价、楼面地价变化图。我们专门统计了欧亚大道以西、秦汉大道以南、迎宾大道以东这个片区，也就是大家常说的奥体片区2018年以来的土地成交价格和楼面地价。

在这5年多时间里，绿城、华润、金地、大悦城、龙翔、融创、高新地产等房企先后拿地，除了金地那宗地块是溢价成交之外，其余地块均为底价成交，也就是我们常说的“勾地”。

而即使是“勾地”，地价也是在一路上涨的。

2018年1月，华润、绿城首次摘地的价格基本在270万元/亩，楼面地价在2000元/㎡左右。2018年7月份华润在同板块摘地，地价已经达到450万元/亩，楼面地价2500元/㎡左右。

2019年开始，随着全运会的临近，奥体板块配套的兑现以及价值的热炒，区域的地价开始了快速上涨。

2019年7月份，华润、金地在该板块摘地的价格已经达到700万元/亩，楼面地价4000元/㎡以上，楼面地价已经较2018年1月份翻倍！

2021年，港务区的土地出让主要集中在欧亚大道以东，也就是保利、陕西交控、电建、陆港愿景等房企摘得的地块，欧亚大道以西的奥体板块短暂的无土地供应。

时间到了2022年下半年，城市兑现力最强、楼市热度最高的奥体板块，新出让的地块楼面地价已经超过了1000万元/亩，山东健康、绿城、龙翔2022年底到2023年3月份摘得的地块已经在1300万元/亩左右，楼面地价普遍在7700元/㎡以上了！

从2018年1月份的楼面地价2000元/㎡，到目前的8000元/㎡左右，5年时间奥体板块的楼面地价翻了几倍，大家可以计算一下。

仅楼面地价上涨这一项，具体到房价层面就要拉升6000元/㎡左右。再加上新开发项目品质的提升，整个区域的房价普遍拉升了8000元/㎡左右。

而后续，随着奥体板块新入市的项目楼面地价普遍在8000元/㎡左右，大家可以预测一下房价水平。

奥体片区，已经全面进入了改善时代！

此时，2018年、2019年在奥体板块买了绿城全运村、华润置地未来城市的业主，出售手中持有的房产之后，可以在同板块撬动更高品质的新开发项目。

买房子，就是这样，通过卖掉一套，撬动更好的房子！

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