4月份楼市尘埃落定，西安的房价并不像大家想的那样跌惨，数据显示仍旧趋涨。

根据5月17日发布的《2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，西安新房价格环比增长0.6%，同比增长1.6%，二手房方面价格也在涨，环比增长0.3%，同比增长0.4%。

可以看出西安楼市已经成功止跌，在在缓慢回温中；对于行业来讲这是积极的信号，同时也应该意识到的是西安楼市的韧性。

(资料图片)

至于西安的韧性在哪里？很多人都有怀疑，各有各的理由，不作过多辩证，我们这次重点来聊楼盘项目。

在西安除了曲江、高新、港务区之外还有一个板块也饱受购房者关注，那就是地处城南的开发新区航天基地，产城融合是其一大特点。

在楼市方面，航天基地一直被看作是“曲江外溢”的承接板块，出了好几个热点楼盘，比如山水美树、碧桂园云顶、绿城紫薇公馆、鑫苑府、招商长安玺以及龙湖云河颂。

最近航天基地又有纯新盘——泰发祥时光雅境发布备案价，那我们也来聊聊这个盘是否能延续前辈们的火热呢？

1品牌实力与口碑

在开发企业品牌方面，“泰发祥”有点名不见经传；不过这可是一个真正“家里有矿”的企业，拥有一座年产能240万吨的煤矿，还有一座年产300万吨的矿井正在筹建......除此之外还在玩私募、金融投资，所以在企业实力上不需要怀疑。

在地产方面之前在榆林、内蒙等地开发过有近20个项目，整体客诉量并不多，有因为房屋漏水、疫情期间发生逾期交房等一些问题，还算不错。

在2021年泰发祥低调收购曲江大唐不夜城附近的豪宅项目阳光城檀府；2022年豪掷24.262亿元分别在6月、9月、10月份一口气拿下西安市长安区、航天基地、雁塔区三宗共计190余亩的住宅用地，成为了西安楼市中的一匹“黑马”。

其中泰发祥时光雅境就是其中一宗，该宗地是在2021年4月份发布的土地规划，总共52.23亩住宅用地，于2022年9月份被泰发祥全资子公司以7.7亿元摘得的，楼面地价7462元/㎡。

2板块细节，一目了然

那么到底是骡子是马，我们拉出来遛遛看。

从目前现状看周边相对比较偏僻荒凉，区域属于航天基地周边成熟度十分有限，在规划上也处于航天基地边缘。

再往东就是2022年9月份长安区和曲江新区发布要联合开发的共建区——杜邑文化科技产业园。

不过虽然大的合作框架有了，但进度似乎很慢，暂时没有什么特别的消息，范围内几个村子的拆迁也还没有进展，五年内区域不会有什么太大变化。

泰发祥时光雅境项目地块南侧为宜家长安小区为西柞高速经济适用房项目；北侧为东兆余村安置项目,均为30层左右的高层建筑；西侧紧临项目的是一宗23.108亩的商务用地，再往西是一宗106.95亩的一类工业用地，附近还有航天504园区、超算中心等等的一些产业园区。

在周边规划信息方面需要特别提醒的是项目的东侧地块，按照规划条件应为一宗防护绿地，因为东侧既有西柞（包茂）高速，又有“蜘蛛网”似的超高压电网存在；而在项目的宣传资料中该片地块却为“市政公园”规划。

防护绿地和市场公园虽然都为绿化，但性质及使用完全不同；防护绿地的目的是为了降噪、降污染、美化环境，一般不适宜人进入；而公园绿地的主要作用在供周边居民业主的休闲、娱乐。

而且具体建设待定，也在项目开发范围之外，后续是否能够落地也很难去说，建议在这方面再进一步了解确认。

当然项目周边也有利好，距在建的地铁15号线站点韩家湾站约300左右，虽然是终点站但能极大提升公共通勤效率；项目对面是新建的航天城第十学校（第四小学总部）、附近还有航天城第一小学东校区比较方便；不过该片区属于长安行政管辖，面临“长安学籍”的问题。

3产品解析，心中有底

我们再来看看项目产品到底如何?泰发祥时光亚境项目净用地面积52.23亩，容积率2.8，绿地率35%，规划了9栋23至25层的高层建筑。规划配建有一栋2200平方的公办预留幼儿园，另带有少量商业。

从楼栋分布上可以把产品分为刚需和改善两个层面，其中地块外围东西两侧1、2、3、8、9、10六栋为2梯4户连廊式产品，以112㎡、128㎡偏刚需型的三室两厅两卫户型，格局设计是比较普遍常见，其中128㎡为横厅布局，实用性不错；112㎡客群需要考虑北侧连廊产生的采光遮挡、隐私的问题。

而中间5、6、7三栋定位改善圈层，为2梯2户143㎡的四室产品；不过需要注意的是项目样板间为了体现空间感，牺牲了一个卧室做了一个6.8米的大横厅；如果在四室布局的情况下就会有点尴尬，客厅将会变小很多，舒适度将大打折扣，与市场上143㎡的同级别四室产品去比较的话，这个户型设计是比较失败的，在购房过程中要注意别被视觉冲击打懵了。

当然对于5、6、7三栋楼，采用借位式设计，让楼间距实现了最大化，相对来说5、6号楼更为优质，而7号楼北向虽也视野开阔，但南向正对超10年房龄的老旧高层产品对视野会有阻挡，也没什么特别的看点。

4总结建议

综合来看，泰发祥时光雅境2、3、5号三栋楼毛坯均价18442元/㎡，再与其偏僻的地理位置相对比，性价比比较一般；但对于必须在航天基地板块刚需、刚改紧凑型购房者是个选择，但也不用太过着急，理性入手就好。

后续而对于改善们，航天基地仍将有其他项目加推，比如龙湖云河颂、融创代建的宸阅阑山、碧桂园云顶四期、保利天珺等，改善群体们的选择空间相对会更大。

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