经历2月份、3月份的短暂回暖之后，4月份、5月份全国各地楼市明显又开始降温。

市场降温了，房子不好卖了，各楼盘就要想出各种花样式促销。

因此我们看到，深圳、重庆等地出现了0首付、负首付，杭州有楼盘则推出了“买房送黄金”。

(资料图)

西安市场，其实也正在出现两极分化，卖的好的楼盘依然需要摇号，卖不动的则推出了各种营销策略。

0首付、负首付，买房送黄金

低首付、0首付其实不是新鲜事，每一次楼市下行周期中就会出现，在2014年、2015年的西安市场也曾经出现。

这个事情最近引发关注，是因为多地再次出现了该营销活动，甚至出现了“负首付”。

重庆市巴南区某中介在其朋友圈发布消息，一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户还能倒拿1万元首付款。

有房产中介推售的深圳市罗湖区一套房子称：这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。

另外，5月上旬，合肥市长丰县上坤晶萃四季项目打出“0首付、准现房、置业大合肥”的广告，买房人只需交2万元定金，首付0元。

这种所谓零首付、负首付，实际上就是做高贷款额度，让买房者获得贷款，省去首付的费用。

如此操作，表面上看起来是帮购房人缓解了压力，但实际涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能违反按揭贷款的相关规定，导致未来出现断供和其他金融风险。

对于这种违规行为，惠阳区住房和城乡建设局近日发出通知，严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

5月26日，深圳市房地产中介协会发文，禁止参与或协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为，直指房地产开发企业、房地产中介机构存在的楼盘销售乱象。

除了零首付、负首付之外，杭州一家楼盘推出的“买房送黄金”这几天也引发了媒体的关注。

临安当地中介表示，近期华发荟天府价格还是按原价卖，但会直接返黄金，89-119㎡的户型根据房源不同，成交送700-1050克的黄金。

1000克黄金是什么概念？最新的黄金价格是450.7元/克，1000克黄金换算下来就是45.07万元，这相当于每平米房子的房价下降了3787.39元/㎡。

至于买房送车位、送物业费、送家电等活动，在市场上就更常见了。

总之，不让直接降价，那就变相降价。

西安“首付1万元”、“千人摇”并存

具体到西安市场，这两个月市场的降温也是非常明显的，超过八成的楼盘不用摇号就可以买到。

但即使在大部分楼盘不用摇号、市场降温的情况下，你会发现热门盘依然是需要摇号的。

绿城全运村丹桂苑，在全部为约143㎡起步改善产品的情况下，5月份首开实现了“千人摇”，昨天结束登记的最新一批房源，258套房源依然吸引了1260个家庭登记。

还有高新CID的天地源永安华府，作为一个均价2.7万元/㎡的项目，4月底首次意向登记摇号，成为2023年高新CID第一个摇号盘。上周加推的350套房源，依然实现了摇号。

浐灞的万科璞悦，200套均价1.675万元/㎡的小高层，吸引了1762个家庭登记，登记量是房源量的8倍以上！

……

这样的例子还有很多。

与“千人摇”在市场上并存的是，泾河新城的多个楼盘近日打出了“首付1万元”、“首付2万元”的营销活动。

泾河新城A楼盘，首付1万起（仅限前50），买房送车，还送12件家电大礼包，购团装立减2万、房款额外优惠2%；B楼盘，首付1万起，3号楼购房送车位；C楼盘，首付2万买现房，全户型送标准车位……

据悉，这几家楼盘首付1万、2万的活动，都是与第三方合作的活动。

从上述信息可以看出，有的楼盘买房要靠摇号的运气，有的楼盘卖房则要靠低首付，这都是目前真实的西安楼市。

城市、区域、楼盘，市场逐步分化

目前全国各城市的楼市，可以说已经出现了两极分化。

这种分化，既是城市之间的分化，也是同一座城市不同板块之间的分化，同一区域的不同楼盘也出现了分化。

就西安而言，目前丝路软件城、高新CID、港务区、航天基地等板块的市场热度依然较高，各楼盘即使不摇号，通过平销也基本上不愁卖。相反，沣西新城、泾河新城、空港新城、秦汉新城等外围区域，目前的市场难度依然较大，处于煎熬之中。

西安各板块之间的分化，已经非常明显。

而在同一板块之内，不同房企的项目命运也是不同。口碑较好的开发商，产品没有明显短板的情况下，即使售价高一点也很容易被购房者接受，毕竟花几百万买一套房子就是为了放心；而口碑较差的开发商，即使房价低于周边项目，也依然卖不动。

最明显的例子就是港务区，绿城、高新地产、中冶、中粮等开发商的项目都是要摇号的，而L地的项目价格低于周边项目但依然销售一般。

这种两极分化与割裂的市场情况，还将继续。

6月份，也是每年迎来交付最重要的一个节点，为了业绩报表，很多项目会选择在6.30交付。

今年的交付，与往年有点不一样。2020年、2021年市场高点时买入郊区的一些楼盘，此时迎来了交付，在这几年时间里区域内的房价有了很大程度的回调，此时估计有的业主面对交付瑕疵时会提出退房的要求。

实际上，这种情况不仅仅在西安已经出现，在其它城市也已经出现。

总之，目前的楼市正在经历很多你所想象不到的考验。

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