西安二手房成交量继续下挫！

(资料图片)

也就是说，成交量连续3个月下跌了。

官方数据显示，6月西安存量房（二手房）网签备案面积75.52万㎡，环比下降15.31%，同比增长13.89%。

其中，住宅网签备案面积66.82万㎡（6656套），环比下降16.61%，同比增长9.68%。

事实上，从数据图上，我们可以发现，自3月爆发式增长，突破万套以后，由4月开始下跌，到6月已经三连跌！

这是市场需求规律的正常现象。‍

3月的数据骤增，既有前期疫情需求挤压的集中释放，包括置换需求、新婚住房、卖房套现缓解经济等，还有重要原因，就是家庭对孩子教育需求的规划，提前买优质学区房。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当然，还有政策方面的对于二手房成交的推动。

如“仅落户或非西安市户口购房前6个月社保即可购买首套二手住房”、“带押过户（详细政策可点击阅读）”等利好二手房市场的去化。

在楼市的销售周期中，上半年素有金三银四的说法，那么二手房依然适用。

我们看到3月成交12151套，4月虽然有所下跌但也成交9662套，可以说，这一波需求在3月、4月释放以后，进入平缓释放期，逐渐回归正常。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

不同于新房市场的是，开发商会在“五一”、“国庆节”等这样的节假日促销，包括开盘时也会给出优惠等，这种成交会包含一些被动意味。‍‍‍‍‍‍

二手房完全是凭买家个人意愿，是否愿意掏钱。

这里包含的因素比较多：如市场优质房源的多少，这决定买家的决策周期长短；房东是否愿意降价谈，符合买家心里预期……‍

很明显的是，过了上半年，二手房的交易开始往后顺延，预计主要成交量会出现在四季度。

现在，我们来看看西安目前二手房挂牌量。‍‍

据诸葛找房最新数据，目前西安二手房市场的挂牌量为141717套，成交均价约16933元/㎡，环比下降0.29%。

对比上个月（6月3日）截图数据，挂牌量为162371套，成交均价约16906元/㎡，环比上个月下降0.21%。‍‍

价格上没有什么变化，但是，挂牌量月降2万余套！也就是说，降量未降价，二手房目前价格是比较稳定的。

具体到各个区域来看，挂牌量最多的是未央和高新，均在2万套以上。‍‍‍‍‍‍

这两个区域二手房市场比较活跃，学区+置换是主线需求。‍‍

从总价来分，100-200万房源占据主力，也就是说，刚需房源出货量比较大。

从户型面积来看，90-140㎡占比最大，有62974套；其次是60-90㎡，为37115套。

这也证明了，挂牌增加的真正原因还是“置换”，多数购房者选择“先卖再买”。‍

前些年市场主力80-90㎡两房、小三房，风靡市场，买房比较容易上车，但很快，随着家庭结构的变化，以及居住理念发生变化，再加上新房市场产品的更新迭代，产生旺盛的置换需求。

如今，改善型大户房源逐渐成为新房市场的主流，数据显示，2022年主城区住宅各面积段占比中，100-140㎡占比50%，刚好是一半。‍‍‍‍‍

可见新房市场留给刚需的机会已经非常小了。‍‍

目前，主城90㎡小户型已经少见了，部分楼盘只有极少数套数，因此对于刚需而言，二手房市场给刚需提供了大量的机会。

近期，我们筛选了两个项目，一个可上西安五大名校之一的分校，不限购；一个所在是长寿之乡，常住可延年益寿，海景房，可越冬居住、旅居、度假皆可。

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