西安租房市场调查:毕业季需求增加 房租收入比超过30%
来源:华商网 发布时间:2023-07-10 07:14:41

又到一年毕业季。据教育部统计,今年全国高校毕业生预计达1158万人,再创历史新高。


(资料图片仅供参考)

西安今年高校毕业生总数预计将突破30万人,亦为历年之最。

大批毕业生走进社会,租房市场热起来了吗?

>>高校毕业生步入社会 租房需求增多

6月29日晚上8点多,孙莉(化名)才回到自己房间。前一天刚参加完毕业典礼,她算是正式毕业了。在5月下旬,已确定工作的她为了方便上下班就开始租房。“之前在学校衣食无忧,现在大大小小事都要靠自己,感觉还在适应中。”孙莉说。

孙莉毕业于陕西某高校法学专业,目前在一家律所上班,打算边工作边准备法考。她说,房子是和同事合租的,“都是女生,想着房子要安全一些,离单位近一点的,最后找了一个家属院的两室一厅,1400元/月,两人平摊压力小一些。”

对西安30万大学毕业生而言,租房是不少人必须要面对的一件事。

同样刚步入社会,00后小赵是比较顺利的,房子是父母帮忙挑选的,租金也是父母赞助的。当然,虽然租房的事父母安排好了,但生活还得靠自己。小赵学的是空间设计,他对目前的工作不是很满意,“我没有工作经验,只能一步一步来,先提高自己再考虑择业。”

58同城、安居客近日发布的《2023年毕业生租住报告》显示,今年3-4月份,已有37.6%的受访者表示“开启了毕业后的第一次租房”。进入6月份以后,大学毕业生成为租房主力军,这使得多地租房市场迎来传统旺季。

西安大学城附近一家房产中介工作人员告诉华商报记者,今年房屋买卖一直不景气,但租房市场最近还可以,挺活跃。接待的求租者里,毕业生占比很大,“至少在五成以上”。

在高新区经营中介门店的张栋表示,近期租房需求明显增多,基本上每天都能成单。除了毕业学生和务工人员找房,还有的客户是为孩子9月份上学做准备。

>>存量房源“卷”起来了 房租没有明显上涨

虽然租房需求增加,但市面上房源存量也在走高。

贝壳研究院发布的《一季度中国住房租赁市场发展报告》称,“受房地产交易市场及房贷压力影响,更多业主将闲置房源对外出租”,并预计“二季度租房市场活跃度将提升,房屋出租难度有所下降,但由于房源供应量增加,租金水平或稳中微涨”。

诸葛找房数据显示,6月份全国大中城市租金挂牌均价为35.46元/㎡/月,环比微跌0.01%。

西安6月租金均价为31.11元/㎡/月,环比上涨0.63%,同比上涨5.94%。

玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生在接受华商报记者采访时认为,西安房租价格变化不大,表现平稳。年初市场清冷租金下降,近期最多是小幅回升。具体还要看房源,地段好的小户型相对能好租一些。

曲江二期一家房产中介的李姓工作人员对华商报记者表示,随着毕业季到来,叠加9月开学季,租房市场呈现出季节性微涨,但变化幅度有限,以平稳为主。

“现在年轻人对房子要求高,空调、暖气是最基本的。以前简单装修就能租出去,现在不仅要装修好看,有的还要求配冰箱、洗衣机。”房东金先生感慨,这两年房子越来越不好出租,要想尽快租出去就得想想办法,除了给优惠,还得在装修和家具家电上增加投入。

一位业内人士称,西安租房市场整体量大于求。尤其房源集中区域,出租房也更“卷”。

7月6日,在团结南路一小区,华商报记者看到小区公告栏、围墙、灯箱贴上了租房广告,有的写着“房屋出租”,还有的写着“附近小区,直租”。

贝壳研究院称,因存量房源增加,个人业主出租难度不减。6月全国重点40城租房房源成交周期58.4天,成交周期虽已短于2022年,但仍比2019年、2020年和2021年更长。

>>年轻人租房预算减少 是否影响了租房市场?

今年高校毕业生达1158万人,创历史新高,带来了大量租房需求。但不少大城市,却出现市场“旺季不旺”,甚至租金下跌的情形。有分析认为,这是因青年找到理想工作比较难、年轻人租房预算减少,租房市场难以“水涨船高”。

诸葛找房统计,传统毕业季租赁旺季下,一线城市租金却呈现领跌趋势,6月份上海、广州房租跌幅均超过1%。此外,据媒体报道,被称为互联网之都的杭州,租金也出现了同比下降,往年毕业季较为热门的租赁区域价格都有下调,而且有还价的余地。

前述分析人士进一步称,今年部分青年可能会从高能级城市回流至家乡城市,也有部分青年人的租赁需求有所抑制,或延迟释放。

复旦大学房地产研究所调研员夏强认为,青年找理想工作难对房租价格影响并非核心原因。租房市场并未标准化,价格缺乏统一标准,受供需影响较大。可以看到的是,近年来各大城市都交付入住了大量新小区,市场上待租房源集中涌现。而在房地产市场整体降温后,不光是房子不好卖,一些价格虚高的房源也不得不下调租金。

刚刚走向社会的毕业生,其实不少人房租来源是父母支持。《2023年毕业生租住报告》显示,42.7%的毕业生租金来源是父母支持;其次是个人工资,占比为39.3%;还有17.8%的受访者会选择通过信贷方式解决租金问题。

在租住方式上,更多毕业生倾向于合租,占比为54.7%。在装修方面,毕业生租房倾向选择的装修方式是简装修(家具家电齐全),占比为60.6%。

>>年轻人青睐分租或整租公寓

“二房东”逐渐规范化

业内人士认为,西安市场上房源整租占六成左右,分租占四成左右。

链家一位资深房产顾问张西给华商报记者介绍,一般刚毕业的大学生选择分租居多,或者会考虑整租公寓,毕竟传统整租价格比较高。以西安市高新区的房子为例,整租三居室均价接近3000元,但很多由中介隔断的一居室,租金则在1000元左右。

张西表示,除了房地产开发商专门开发的精品长租公寓外,如今市面上超过80%的整租公寓,其实都是业主把房子租给“二房东”,然后“二房东”将一套大房子分割成几个配有独卫的小房间,再分别对外出租,价格上自然要比整租一套住宅有吸引力。

“二房东”是租房界的行话,其存在于房东与中介之间,主要负责“包装”房间,通过提供装修、家电等服务,将业主房产变成“精装公寓”后再交给中介出租,并提供后续“管家服务”,其可以是专注于改造公寓的专业化机构,也可能是房地产中介服务商。

但过往实践中,“二房东”因为出现过资金链断裂而“爆雷”事件,所以屡屡受到诟病。

张西表示,这两年政府加强对住房租赁企业监管,“曾‘爆雷’的二房东资本集团,基本上都已告别西安市场,风险已经大为缩减。”

不过,对于市面上逐渐增多的整租公寓,也有中介人士认为,其实无助于平抑租房价格。因为,经营商通过垄断一定房源并进行改造,平均下来的出租价格反而要比市场价更高。而且有些承诺的管家服务等,产生的中介费、后期维修费最后还是由租客来买单。

>>西安房租收入比超30%

租房市场应是多层次的

对租房者而言,西安房租水平是否友好呢?易居研究院日前报告显示,西安租房成本排在全国各城市第12位,超过1200元/室/月,低于北京、上海、深圳、三亚、厦门、杭州、广州、珠海、海口、青岛、福州,但高于南京、苏州、成都、天津、武汉等地。

该报告称,5月全国30个重点城市房租收入比为29%,这意味着租客需要掏出近3成的工资等收入用于租房。其中,北京、三亚、上海、深圳和海口房租收入比最高,分别达到55%、54%、51%、49%和40%。西安排在各城市第6位,房租收入比超过30%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,发展住房租赁市场,主要是为了解决居住问题。因此,租房市场应该是多层次的,这样才能满足不同居住群体的基本要求。

值得注意的是,规范租房市场的同时,西安正持续加快租房市场的保障体系建设。目前,西安市共建设公租房项目273个、22.38万套,已分配入住项目142个、15.7万套。同时,已筹建保租房项目139个、12.29万套(间),筹建数量位居全国第七。

夏强认为,要把租房市场搞好,必须保障性和市场化双管齐下。当然,从市场化角度来看,决定一个地区租房市场需求的,不光是租金和房源供应,还牵扯到就业机会等相关因素。

西安住房售租比为46.51年

买房收租曾是不少人青睐的投资方式,如今还是否划算呢?

根据诸葛找房数据研究中心统计,2022年全国50个大中城市售租比为51.7年,也就是说居民想要通过租金收回买房成本需要51.7年的时间,较2021年增加了0.4年。这主要是因为租房市场房屋空置率上升,租金回报下降,但房价水平则较为坚挺。

相对来说,高售租比城市集中于长三角和珠三角经济圈。其中,厦门最高,对比平均房租和房价,在厦门靠出租收回买房成本需要78.8年。其次是东莞,售租比达77.9年,甚至高于临近的一线城市深圳。宁波位居第三,2022年售租比为71.4年。

低售租比城市主要集中在西北、西南以及东北区域。银川、乌鲁木齐、桂林成为低售租比前三的城市。银川的售租比为25.5年,较2021年增加5年,这也就是说在银川只需要25年左右就可以通过出租收回购房成本。乌鲁木齐和桂林售租比均为30.8年,同时,贵阳、淄博、哈尔滨、湛江、成都等城市售租比均在30年左右,收回买房成本的年限也相对较短。

该统计显示,西安售租比为46.51年,处在各城市中游水平。也就是说,在西安买一套房通过出租来收回购房成本的话,大约需要46.51年。 本组稿件由华商报记者 李程 李王艳 采写

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