7086套！这是7月西安二手房住宅网签数据的成绩单。

(资料图片)

同时也是西安二手房经历了4、5、6月“三连降”后的首次回涨！

震惊之余，问题也于此浮出水面，时隔3个月存量市场怎么突然从“ICU”又貌似重回了“KTV”？

我们为什么说，7月的数据是西安二手房经历4、5、6月“三连降”后的首次回涨？

这个答案，通过梳理今年的二手房住宅网签数据中可以感知一二：

| 1月，二手房住宅网签备案面积51.10万㎡（5148套），环比增长3.42%；

| 2月，二手房住宅网签备案面积78.77万㎡（8161套），环比增长54.15%，同比增长136.05%；

| 3月，二手房住宅网签备案面积78.77万㎡（8161套），环比增长54.15%，同比增长136.05%；

| 4月，二手房住宅网签备案面积95.49万㎡（9662套），环比下降19.21%，同比增长83.25%；

| 5月，二手房住宅网签备案面积80.13万㎡（8066套），环比下降16.09%，同比增长53.65%；

| 6月，二手房住宅网签备案面积66.82万㎡（6656套），环比下降16.61%，同比增长9.68%；

| 7月，二手房住宅网签备案面积70.08万㎡（7086套），环比增长4.88%，同比增长13.03%。

整体来看，会导致这样的行情。其实是3个阶段构成：

其一、更早的3月，几乎各地都遭遇了报复性的二手房行情。

3月前“二手房小阳春”火得一塌糊涂。这股火热，是有其背后的深刻逻辑的，绝非偶然，而是必然！

我们在前期已经反复提到，二手房市场火热核心就在于，需求积压、置换需求、政策推动，再就是学区房。

其二、3月过后，也就是一波需求释放以后，4月、5月、6月二手房成交量有回落，最主要的还是前期积压需求释放逐渐接近尾声，进入平缓释放期，属实正常！

其三、经过平缓释放期后，7月的成交数据又出现了回涨。

不过到底是房贷置换、以价换量、还是置换改善房的概率更大，这个数据很难判断，只能说另一端新房市场的暂时温吞还是能部分反应问题的。

而且在6月的最后一天，官方也发布了西安二手房“带押过户”可以实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”的全覆盖！

再加上二手房成交量的网签数据会滞后一些，所以多个数据堆叠到一起，成交量自然“增多”！

结合当前的市场情况，我们也有几个观点来和大家讨论：

首先，新房市场处于“保温状态”。

西安目前的新房市场一些高性价比的楼盘依然会出现“千人熔断”的现象，一些中等性价比的楼盘进入顺销期，逐步去化；而一些低性价比的楼盘，出现了尴尬的滞销局面。

从数据来看，7月西安共29个楼盘在线上接受登记，其中摇号盘仅3个，26个盘平销；整体均价区间在1.3万-2.8万/m²；

从开盘去化来看整体有回落，热点项目主要还是集中在高新和浐灞。其中去化100%的项目仅1个（中海学仕里两次开盘去化百分百），60%以上的项目为12个，60%以下的项目有16个。

其次，二手房市场开始进入“抬头”状态，但分化仍然存在！

短时间内，西安二手房的分化现象仍会继续存在，当热门板块的二手房涨到位后，非热门板块的二手房会实现跟涨，最终变成“以高楼面价新房作为价格标杆，以热门板块二手房价格补涨到位，最终所有板块二手房全面跟涨”的新局面。

基于此，对于想买二手房的朋友，我们的建议是：一是积极入市，二是不要追高，一定不要追高！争取在“拐点初期”的混沌状态下，尽可能实现自身利益的最大化。

原因有两个：一是西安二手房虽然有启动趋势，但毕竟存量还是特别大，截止诸葛找房最新数据显示，西安二手房挂牌量为151406套，均价约16919元/㎡，并没有到供不应求的地步。

二是大家一定一定不要误解高价盘和高价地的趋势，每次大家看到一个高价盘入市，或者一块高价地成交，总是会脑补“这是一种趋势”，今年房价2万、明年房价3万、后年房价4万....

但实际情况可能并不如此！无论是新盘还是二手，涨价是趋势，但并不是持续的趋势。

至于市场后期的二手房走势如何，如果“存量房贷利率下调”这个问题可以落定，那么成交大概率还是会持上升通道。

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