有业主觉得，因为物业私自加装了梯控，回家上楼需要刷卡很麻烦，其次想去其他业主家串门也去不了了。

业主：未经业主同意加装梯控每户需刷卡上楼

【资料图】

刘女士家住西安市凤城五路正尚盛世家合小区，从去年开始物业陆续给小区每栋楼加装梯控，业主坐电梯必须先刷卡再按楼层键才能上楼，这一措施让业主头疼不已。

8月23日下午，华商报记者来到小区，走访发现，每栋楼的电梯按键上方都有一个刷卡区，若没有刷卡只按楼层键是无法上楼的。之后记者跟随一业主上至五楼，发现上楼需要刷卡，但下楼并不需要。

刘女士表示，物业从去年开始加装梯控，先是1号楼，但业主们普遍不同意，到今年8月小区所有楼栋已全部安装梯控。电梯通行卡需要去物业处办理，每家配有三张卡片，一张卡收费12元，“这个卡只能到自己家所在楼层，之前我们还会去楼上晒被子或者串门，自从装了这个以后，别的楼层就去不了了，外卖也没法送上楼。”

另一业主告诉记者，梯控是物业未经大部分业主同意私自加装的，物业经理的说法则是为了保证小区安全、防止张贴小广告，“这就是无稽之谈，实际情况是小区少部分业主未交物业费，物业公司以此手段催交物业费，但未交物业费不是他们非法安装梯控的理由。”

物业：安装梯控合理合法，不需要业主表决同意

小区物业为西安天润物业管理有限公司，在物业办公室张贴有办理电梯一卡通通知，称为维护小区安定与和谐，预防治安事件的发生，加强对陌生人员的管理，确保小区的安全，小区后期实行一卡通（电梯卡）进出入小区，小区门禁、单元门门禁、电梯卡同为一张卡片。

记者发现，在办理一卡通业务事项中，物业将业主分为已交费和未交费两类，已交费业主在核实业主身份后，每家配3张卡片，每张卡收取工本费12元。而未交费业主，在核实业主身份与费用情况后需办理申请，因为未交费业主卡片未制作，需上报公司审批，申请审批完毕后可申请设备厂家制作卡片。

问及小区全部安装梯控的问题，工作人员表示需向物业总公司汇报，之后有专人向记者说明情况。晚7时许，记者收到回复，工作人员表示安装梯控手续合法合规，相关材料均在市场监管局备案，也向业主公示过，“物业管理条例里有规定，这种事情不需要业主表决同意，因为没有用大修基金，也并没有侵害业主的权益，只是作为提高服务品质的一种措施。”

西安市住建局物业管理处：梯控属于公共设施设备，理应征集业主意见

物业加装梯控是否需要征求业主同意？记者咨询到西安市住房和城乡建设局物业管理处，工作人员认为如楼道、路灯、消防设施、梯控等都是小区的公共设施设备，属于全体业主，因而业主们具有决策权，是否加装是需要向其征集意见，“虽然没有动用大修基金，物业也许真的是为了小区安全考虑，好心好意帮业主办事，但也要给业主打招呼问他们是否愿意。”工作人员表示，后续解决业主和物业可以再协商，看是否可以改进方式，或是将刷卡的权限扩大。

律师：居民楼电梯属于业主共有，安装梯控需要业主表决

陕西丰瑞律师事务所高级合伙人律师朱长江认为，安装梯控需要业主表决。首先，根据《民法典》和《物业管理条例》，居民楼电梯属于业主共有，广大业主对其享有占有、使用、收益和处分的权利。处分共有的动产或不动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同占有人同意。

其次，按照相关政策来说，梯控如果包含在原始的设计当中，且开发商交付的时候就有的话，它不属于新增或变更，属于顺延使用的，业主在购买房屋时对梯控设备知情，那么这种顺延使用的行为可以无需经业主大会表决同意，但如若出现了大部分业主不同意顺延使用的情况，该梯控也是可以取消的；但如果说新装一套梯控设备，则属于设施设备变更，并且该变更项目与业主利益息息相关，则需要通过业主大会的表决程序。

因此，本事件中，电梯的所有权不是物业公司，而是全体业主共有；它的用途就是为业主生活提供顺畅的出行条件，以梯控迫使业主缴纳各种相关费用（包括但不限于物业费、办卡费、施工费等）对业主的权利构成了侵犯，该行为构成侵权，业主有权起诉并要求物业排除妨害、恢复原状。

相关链接：小区里这些地方都需要业主表决同意

那么小区内哪些都属于公共设施设备，业主有决策权呢？

根据2021年5月公布的《陕西省物业服务管理条例》，第三十八条，业主共同决定事项，可以采取召开业主大会会议的方式，也可以以书面征求意见等其他方式进行。下列事项由业主共同决定：（七）改建、重建建筑物及其附属设施；八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

2021年12月，《最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

华商报记者 杨芷瑶 文/图

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