万万没想到，上周六刚刚出台的西安楼市新政，最先被背刺的竟是我自己...

在城南挑挑拣拣了小半年，在一番对比之下，终于看中2套二手房。和中介聊了聊，又和房东battle了近2个月，我最终...一套都没有买到。

一套在上个月被拒了，因为房东急售，出给了另一家报价比我低，但能全款的朋友。

(资料图片仅供参考)

另一套，在软磨硬泡的杀价后，终于点头说回去跟家人商量一下。结果在今早，打电话说“跟小区一块卖房的朋友聊了下，暂时先不卖了。”

得，还是看新房去吧。

不过，今天既然聊到二手房，那就再多唠唠，也同时可以给不少目前准备购置二手房的朋友们，我的一点点小心得。

新政效应下

二手房市场未来走势如何？

11月19日，西安市发布楼市新政，二手房市场作为这一轮新政回暖楼市的核心，“外地人口落户就能购买二手房+不落户半年社保/个税就能买二手房”，一定程度上，也是地方希望能够增加二手房市场活跃度，通过二手房的流通刺激，活跃整个西安楼市。

这样一个久违罕见的利好政策，也确实在最近起到了一点作用，就比如我看上的那套房子的房东，已经不打算降价了。

而如果这个情绪能够在利好效应下释放开，那么西安二手房市场很有可能会出现止跌趋势。特别是在现如今楼市下行期间，“不跌就是涨”以及“买涨不买跌”的普遍置业心理作用下，确实很有可能会带动二手房市场出现止跌甚至小幅回温。（但，还需要后续再有少量市场利好刺激新房需求端才会大概率实现。）

挂牌11万套的二手房市场

真正值得买的有多少？

回到二手房市场，经常有一个话题，无论二手房市场是涨是跌，它一直都会稳定霸占二手房话题榜首。

那就是：二手房挂牌量。

这不，在最近，这个话题突然又开始刷屏朋友圈，“西安目前挂牌111532套，相比较今年上半年暴涨3万套，大量房源抛售！”、“二手房挂牌11万多套，按照官方网签数据4390套（10月），去化需要25个月，根本卖不动”...

但如果，你真拿自己的需求上网、去门店咨询，这平日里被大量抛售、根本卖不动的二手房市场，却并没有多少房源能够挑出来...

细究原因，这11万套的挂牌房源里，除了住宅以外，在选择标签中还有“商业类”、“别墅”、“车位”等产品，而刨除掉这些西安挂牌还有101871套房源。

别急，这10万套二手住宅中，再把户型、房龄、价格等等自身需求选项选择一下，能够真正适合自身选择的，其实并不多...

比较典型的就例如选择房龄10年以上的房源，就有39090套房源，甚至20年以上房源也有4368套房源挂牌。

那么在这个多项因素混加的二手房市场中，该如何选择最为稳妥？我们根据近期后台以及粉丝群私信的问题和需求进行了总结，在置业时可以优先关注这三方面因素进行粗选：

1

户型

无论是房票因素还是价格因素，刚需购房者置业尽可能还是一步到位为好。

当下置业，建议优先考虑三室户型，其功能性以及空间面积，对于目前置业的二手房需求主体--单身年轻人、新婚小夫妻、三口之家而言，都能满足需求性。同时，这类产品市场比例占比大，需求性高，无论是入手可选择量还是后期出手置换改善，都非常便利。

2

房龄

房龄可以说是二手房选择至关重要的因素之一，目前置业一般情况下建议购置房龄10年以内的房源为佳。

原因很简单。一方面，作为居住类型产品，房企在打造产品的过程中，也会不断更新和改善自身产品，以更契合人们的居住体验和居住感受。这两点很重要，因为它不仅仅是提升你的日常居住舒适度，更能够在后期置换时发挥保值升值的作用；

另一方面，房龄年限也决定着你申请贷款，房龄越老，银行对于贷款申请的审批就越难。除此外，小区车位规划、物业管理、园林绿化规划不足等等问题，也同样是西安大部分高房龄楼盘的通病。

3

价格

随着2015年新房价格的上涨，二手房也随着区域、新房亮相以及配套的不断发展而水涨船高，对于刚需购房者而言，150-200万的购房选择基本上可以选择一个品质、需求相对不错，可以长期居住的刚需房源。从月供来看，5000-8000元的月供，也处于一个刚需家庭能够接受的状态。

就以目前大家最需求的刚需产品来说，我们按照各类型选项分类选取，看看能够符合要求的房源到底有多少？

▶主城区+三室+房龄10年内+150万以下+电梯房+毛坯+住宅=159套

▶主城区+三室+房龄10年内+200万以下+电梯房+毛坯+住宅=795套

▶主城区+三室+房龄10年内+150万以下+电梯房+住宅=1007套

▶主城区+三室+房龄10年内+200万以下+电梯房+住宅=5795套

需要注意的是，这样的粗选只是单纯根据房源条件进行选择。其产品品质、社区规划、社区表现以及外部配套、地段以及区域发展还是需要自身根据实际情况去判别和选择，根据自身预算和实际楼盘情况进行取舍，才能选择到最适合自己的楼盘。

看总结！

如果你有购房资格，甚至还是刚需资格的话，那我还是建议你优先关注新房市场。但尽可能选择国央企，避免后续诸多问题烦扰。

但如果还是纠结想买二手房，我们也为大家罗列了几个可以选择二手房的条件：

买入二手房

①.主城区优质片区、地段上，新房房源并不多，想要就近工作、生活或者有地域情结的朋友或者对区域优质资源需求度高（例如学校、医院等配套齐全的区域或工作地点在附近）的朋友自然二手房更加合适；

②.10年内房龄，区域配套成熟，社区规划中等以上水平，物业服务好，户型设计正常，满足这几点的二手房，可以选。在选择时根据自己的资金压力和家庭需求，进行相应取舍，尽可能做到一步到位，尽可能选择好产品、好物业、好配套，这样无论后续市场如何发展，溢价能力依然存在。

③.楼市下行周期很有可能会发生转变，抓住这个短期窗口，多去各类二手房中介平台或门店逛逛，部分急出楼盘还是有机会能够捡漏，但机会不大，理性为主。

①.担心二手房成交参考价卖不上价？从我们了解到的情况以及目前市场来看，如果你的房源地段、配套、产品等方面在同区域同类房源中属于中优产品时，可以适当放缓出售意愿，坐等后续市场变化；或者在出售时适当提高自己出售预期，在后续议价时有一定的盈利空间。别担心卖不出去，只要是好房子，不缺需求！

②.关注区域目前需求和供应，做到心里有数。同时，最核心的是和小区中介打好关系，没事打听打听动态，兴许会有意外收获。

③.如果你是老破小或房龄较大的楼盘，拆迁无望，想要改善等等，该出手时就出手。

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