上周，团结片区推出1宗78.624亩商住用地，位于凤城八路以北、市公安局新址以西、御井路以东。

【资料图】

自开始改造以来，面貌变化已有改观，由于处在重点改造的徐家湾内，并以极其重要的位置关联着各个板块，未来后续开发值得期待。

具体地块信息如下：

WY9-28-303-1：

宗地净用地面积约48.161亩，规划用地性质为二类城镇住宅用地（070102），容积率≤2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米。

规划总建筑面积122640㎡，地上建筑面积89880㎡。住宅建筑面积84457㎡，公共建筑面积5393㎡。规划户数854户，机动停车位990个。

WY9-28-303-2：

宗地净用地面积约30.463亩，规划用地性质为商务金融用地（0902），容积率≤3.3，计容容积率≤3.5，建筑密度≤50%，绿地率≥30%，建筑高度≤100米。

规划总建筑面积97930㎡，地上建筑面积67050㎡。商业建筑面积5944㎡，办公建筑面积61016㎡。机动车位914个，非机动车位1216个。

挂牌宗地起始价为人民币99870万元，竞买保证金为人民币50000万元，最高限价为人民币114850万元。

宗地竞得人须按照《细则》要求，将宗地内配套的社区服务、幼儿园等公建配套设施建成后无偿移交未央区政府相关部门。

从地块位置上来看，西邻在建地铁10号线团结村站，东邻北辰大道。北侧西安市未央区团结小学、未央区新华小学、第十七中学。

地块属于团结村片区周边1公里内现有配套相对匮乏，较多以教育、交通为主，生活方面稍有不足。

其WY9-28-303-1地块，考虑到周边二手房挂牌价格、地块售价、配套等多方面分析，属于颇具潜力的地段，未来价值对线周期较长。

限高80米（约26-27层），容积率2.8，参数上中规中矩，后续开发中端产品的可能性较大。

说到团结片区，它是属于徐家湾内的重要板块之一。

位置上，它处于行政中心、浐灞会展、奥体中心之间。同时北邻北三环，区域在早年中以城中村、建材市场等为主。

自2020年5月，启动城市更新改造，共拆除面积268万㎡，拆除各类市场和企业214家、宅基地1117户，整理出可供开发土地3000亩。

根据规划公示，徐家湾团结片区整体设计强化“一核两轴两廊四片区”的空间结构。

并在地铁4号线常青路站，10号线团结村站、红旗站，3处节点将引入TOD模式，形成集公交、商业、公共服务为一体的组团。

交通干线有太华北路、凤城八路、北辰大道、北三环，且有互通立交贯通。

可快速到达行政中心、高铁北站、浐灞总部园区、西安国际会展中心以及西安奥体中心，交通优势突出。

计划打造红旗线铁路生态文化公园，全长约5.5公里，打造多功能为一体的城市公共文化空间。两侧将诞生超高层地标，东西向配套廊道，学校、体育馆、文化中心等公共配套。

今年8月时，未央区举办招商推介会的签约仪式上，西安第四座龙湖天街正式签约，拟落地未央区徐家湾团结片区，将填补区域商业上的遗憾。

此前，则还有在今年公布的在建项目信息显示，团结村三角地数字港CBD项目正在开发，由融创正恒置业有限公司建设。

计划总投资40亿元，建设年限为2022-2026年，2022年计划投资12亿元，今年的建设进度为基础施工。

以及由未央城建集团建设，位于团结片区 DK3、DK8，占地84.6亩，计划投资6亿元。

不过，在规划之外，也必然存在一定的现实问题。

现阶段的徐家湾整体，正处在新老交替的面貌之中。由于区域不仅涉及城中村改造，同时还有各类厂房能否在未来顺利搬迁等诸多现实问题。

同时，目前在区域内安置、回迁、限价、高阶改善...等多类型房源混合，现状极其复杂。

因此来说，在新房置业方面，答案尚不明朗。

综合来看，现阶段的团结片区，乃至徐家湾，商业、交通正在不断补足，教育、氛围、城市界面正逐渐优化，呈现一片欣欣向荣。

现阶段区域楼市上，周边在售新房仅有龙湖天奕1盘，户型140㎡，价格在约2.4万/㎡。科为瑞府项目已经售罄并交付。

从蓝图上，区域潜力巨大，各类商业正“势如破土”，配套相对完备，城市界面更新速度理想，规划相对合理。依旧是城北未来发展的重要看点。

唯一的疑点在于区域改造的速度，可能遇到的阻力和困难，远比想象的要更多。

如果一切顺利，成为城北未来3-5年内置业热门区域可能性极大。

关键词： 凤城八路