作者：子非鱼

【资料图】

01 | 西安二手房挂牌量不断激增

西安的二手房挂牌量仍在不断增加。

根据诸葛找房平台实时数据显示，当前西安的二手房挂牌量高达14.72万套。

早在今年三月份本号就曾根据各个平台的数据，全面梳理中心城市的二手房挂牌量，当时有13个城市的二手房挂牌量在10万套以上，西安便是其中之一，当时西安的二手房挂牌量为10.43万套。

11月份的时候，我又梳理了一次，相较于三月份，二手房挂牌量超10万套的城市变成了15个，分别是：

重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津、青岛、南京、西安、北京、沈阳、广州、合肥、佛山。

制图：城市财经；数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等

其中重庆、武汉二手房挂牌量都在20万套以上。不仅城市数量在增加，挂牌量更是在激增。

当时西安的二手房挂牌量已经增加至13万套左右。如今14.72万套的挂牌量，相比于3月份增加了4.29万套，增幅达到了41%。

这意味着，大批炒房客投资客寻求挂牌撤离，要么落袋为安，要么割肉离场，总而言之，不想再坚守了。

而且，这种降价抛售的趋势，进入12月份后，已经在核心区蔓延开来。此前炒作过度、泡沫巨大的曲江、高新、雁塔等区域，目前很多二手房都在降价挂牌。

02 | 没有接盘侠

挂牌量高如果有成交，那不可怕，说明流动性尚可，但西安当下的局面是，挂牌量不断激增，但很多楼盘却找不到接盘侠了。

根据“西安楼市情报”梳理发现，过去90天里，西安5324个小区中有3743个小区零成交，超过70%，有成交的小区仅三成。

这三个月里零成交的3743个小区遍布西安各个角落，从核心区到外围区都有。

其中雁塔区747个，莲湖区695个，碑林区718个，新城区438个，未央/经开区560个，长安区349个，灞桥/浐灞/港务区218个，曲江新区也有几十个。

这些小区的楼盘卖不动，有一定的客观原因，比如有些是因为房龄老，有些配套不完善，有些教育资源不够好，还有一些则是价格太高了。

以爆炒的曲江来说。曲江玫瑰园72783的天价，让谁来接盘？

一个小小的曲江，价格动辄四五万、五六万，乃至7万，太疯狂了。

西安在上一轮涨价潮中，看似不显山不露水，实则也是涨疯了的城市之一。

过去十年，西安人口不断流入，从2010年至2020年十年常住人口增加了448.5万，增量位居全国第四。增量发力主要是在后五年。

同时在过去几年里，西安不断获得政策利好，比如国家中心城市，比如国家级新区的批复，中欧班列枢纽头衔等。

在这些利好噱头之下，热钱不断涌入，炒作需求旺盛，同时伴随着人口不断流入的刚性需求。两股力量共同作用下，让西安开启了连续上涨超60个月的战绩。

2018年西安房价涨幅更是领跑全国，涨幅位居全球第三。其房价翻倍力度以曲江板块就可以窥一斑而知全豹。

直到今年年中，这种上涨的势头才得以扭转。

在之前的文章中，我说曲江、高新、雁塔这些被爆炒的区域，后续必然会狠狠挤泡沫，后台一些西安的读者，嗤之以鼻，表示曲江配套好，教育资源好，有潜力。

西安是西北第一城不假，是国家中心城市不假，但西安本身的综合实力，人均GDP，人均可支配收入，均在全国20名开外。

西安的价值与潜力，已经支撑不起西安近2万元的均价，更何况曲江这个动辄五六万，乃至7万价格的片区。有这钱都可以在深圳龙华、广州海珠搞一套，不是更香吗？

现实用数据打脸仍看好这些被爆炒区域的人，这些价格虚高的片区，没有人接盘了，没人再愿意击鼓传花了。

对于楼市来说，不怕降价成交，更不怕涨价成交，最怕的就是零成交。这意味着什么，意味着西安一大半的存量房都失去了流动性。

一个零成交的市场，失去了活力。

所以，我们就能够理解，为何在11月19日，西安火急火燎放松调控，开启了拯救二手房的模式：

1，迁入户口无房户可买一套二手。

2，无户籍六个月社保可买一套二手。

3，引进人才无需社保。

4，二孩及以上家庭新增一套购房资格，可作为普通家庭参与摇号。

5、解开临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域限购。

但从效果来看，依旧不顶用。

03 | 西安楼市后市预判

想要了解西安楼市后续如何走，我们首先要明白，西安为何没了接盘侠。

楼盘自身的一些诸如教育资源不够优质、楼龄偏大、配套等，当然可以当作一些理由。但这些理由不是现在才有，前几年也有，为何今年能卖得动，前几年就能卖得动？

根本原因在于两个：

第一，房价过度偏离了城市的价值和潜力所能支撑的范畴。

第二，疫情三年掏空了很多人的积蓄，原本就买不起房的人，现在更买不起。买不起的人更多了。

这种背景下，再叠加上当前的宏观环境，没人接盘的状态会逼着二手房继续降价，尤其是泡沫比较大的区域，会狠狠挤泡沫。

当前是什么环境？经历大疫三年，很多人的积蓄都被掏空了。尽管防疫放开，但无论经济、收入还是心情，都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开，钱就能从天上掉下来。

更何况，我们经济与收入复苏的路上，还有不少困难。比如全球经济衰退，比如纷繁复杂且已经撕裂的世界格局。

西安目前几个泡沫过大板块才开启调整模式，西安的购房者，耐心等着，不用太着急。

西安的后市预判同样适用于大多数南方中心城市和部分北方中心城市。这些城市房价大多都是今年才开始调整。

在购买力复苏仍需时日，多数城市新房与二手房加在一起供应大于需求，在人口已经转向的当下，这些房价才开始调整的中心城市，挤泡沫趋势仍不会停。

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