​作者：子非鱼

01 | 西安楼市嗨了

(相关资料图)

3月份中心城市的二手房成交量，均走出了回暖行情。其中以西部的成都、西安最为耀眼。

关于成都，前两天本号已经写过，成都3月份的二手房成交量28818套，不仅创下了自身的历史最高纪录，同时超越了北京、上海这些传统的二手房成交量大户城市，制霸全国。

西安的成交量虽然相比于成都逊色不少，但增速一点也不含糊。

新房方面，根据西安当地媒体华商报披露，保利和润机构发布的3月市场月报显示，西安整体成交124万㎡，环比、同比分别上涨38.3%和6%。成交规模创近一年来新高。

根据西安市住建局发布的数据显示：

3月份，全市存量房（二手房）网签备案面积129.24万平方米，环比增长52.84%，同比增长108.38%；其中，住宅网签备案面积118.20万平方米（12151套），环比增长50.06%，同比增长105.14%。

二手住宅成交量直接冲破1万套，高达12151套，环比增长了50%，相比于去年3月份则翻了一倍多。相比于去年10月份的低点，翻了近三倍。

从上图走势可以看到，西安的二手房成交量从去年10月份见底之后开始抬升，但直到今年2月份才开始有了明显起色。

以目前西安的二手房成交规模来看，已经超越了荣枯线，进入了回暖通道中。

02 | 5个因素推动

西安何以能够快速回暖？本号认为，主要有5点因素，尤其是最后一个：

第一，去年年末西安给二手房开了一道口子。

去年11月19日，西安发布了《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》。

《通知》提出：

1，迁入户口无房户可买一套二手。

2，无户籍六个月社保可买一套二手。

3，引进人才无需社保。

4，二孩及以上家庭新增一套购房资格，可作为普通家庭参与摇号。

5、解开临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域限购。

从五条内容可以看到，这份文件基本是为拯救二手房量身定做的。

在此之前，新落户西安，需要落户满一年才有资格购房，现在放松，落户即可购买二手房。新房还得落户满一年才行。

非户籍，此前在5月28日放松之后，需要落户满一年才可购房，现在落户半年就可以购买二手房。

二手房的桎梏被打开，是西安二手房成交量走强的基础。

第二，价格优势。

西安房价虽然在2019一度领涨全国，存在一定的泡沫，但价格整体相比于东部地区还是低了不少。目前，西安的整体二手房均价也才1.6万元/平方米，核心区雁塔区均价2万元。

不要说与北上深相比，就是与杭州、南京、苏州、东莞这些均价动辄三四万的城市相比，也低不少。

尽管西安房价也存在泡沫，但并不是和北上广杭一样高不可攀，普通民众努力一下，还是有购房的希望。这是西安楼市能够做出独立行情的底层逻辑。

第三，新房问题楼盘缠绕。

去年出现的问题楼盘，虽然郑州被卷入了漩涡中心，但西安的问题楼盘数量相比于郑州有过之而无不及。

克而瑞披露的2022年年末数据显示，武汉问题楼盘数量、套数和面积均位居全国第一，西安第二，郑州、昆明、长沙、南宁、成都等城市位居前十。

尽管去年年末以来，管理层不断给房企释放利好，但利好享受者永远只是一小撮央企国企和优质品牌房企，大多数房企都与融资放松无缘。

在买新房仍像买盲盒的背景下，一部分需求转向了二手房市场，推动了二手房市场成交量走强。

第四，人口不断流入，增量需求在带动。

七普数据显示，西安过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达488.5万人，增量仅次于深圳、广州、成都，位居全国第四。去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。

2021年在中心城市常住人口增量开始降速的时候，西安人口增加了20.3万，位居第四。

2022年在全国人口整体进入负增长通道的大背景下，西安人口增量也出现了跳水，但仍有12.29万增量位居全国第四。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

不断流入的人口增量带来了购房的增量需求，这是西安二手房不断向好的主要原因之一。

而最根本的原因，则是接下来要说的第五点。

第五，超80%的二手房在降价销售。

在上周全盘分析中心城市二手房3月份成交量回暖的文章中，我已经特别强调过，3月份中心城市的二手房成交量回暖，是降价让利推动的。

根据诸葛找房数据研究中心披露，热点城市目前二手房挂牌量当中，涨价房源只占17.5%，降价房源则超过了80%。

目前西安二手房挂牌量已经冲到了18.3万套（诸葛找房平台数据），其中调价房源中有85%左右在降价出售。

03 | 西安楼市后续预判

包括西安在内的中心城市，今年二三月份成交量的拉升，很大程度上是由于去年疫情期间压抑的需求，在进入2023年后集中释放所致。

这种势头想要持续，必须寄托于经济和收入复苏才行。

而就目前的宏观数据来看，仍存在非常大的不确定性。

就目前的情况来看，2月份出口以美元计价仍是下跌；2月份的失业率不降反增；1至2月份的工业利润更是出现了大跳水，规模以上工业利润下跌了22.9%。

3月份目前只公布了PMI。3月份，制造业采购经理指数（PMI）为51.9%，虽然在荣枯线以上，但比上月下降0.7个百分点。

所以我们可以看到，北上广深杭等东部热点城市在3月份下旬就表现出了成交乏力之态。重庆、厦门、郑州已经转跌。

如果经济和收入复苏在二季度还不能明朗，西安成交量应该也难以为继。

至于西安的房价，阴跌概率比较大。毕竟目前二手房成交量创新高，都是降价推动的，后续如果不好卖，更得降价了。

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