“双11”首波付尾款今晚正式开启，买买买之下，“钱包”估计又要瘦上一大圈。（说句题外话，理性消费，尽可能不要创造需求）

同样是买买买，“战线”拉长到一个月的集中土拍，终于在今天正式落下帷幕。

【资料图】

相比较前几次集中土拍，在新的楼市环境背景下，房企们确实做到了“尽可能不创造需求”的“理性消费”，原本有意围猎的地块，也在互商互量的友好气氛下，底价入手。

不过，回顾10月这一波集中供地，在这23宗住宅/商业用地中，国企、品牌民企纷纷入场，让市场恢复了往日的热闹。

✦10月23宗地竞拍情况

房企热闹了，不管拿没拿地，区域热度增加了；

购房者热闹了，不管买不买，楼盘选择至少知道了；

二手房更热闹了，不管卖不卖，新盘落地下，至少价格稳住了。

玩笑开完，回到楼市，这一次集中土拍下，明年楼市的发展线被“暗示”的明明白白。

暗示1

4个地块特别关注

虽然这次23宗土地相对比较分散，布局在高新、雁塔、长安、浐灞、未央、港务区和航天基地等多个区域，不似之前大量供地的区域那么集中，但对比此前的土地供应来看，10月确实还有不少值得我们关注的热点地块。

▶陕建&俊发携手开发杜城村城改项目

打响10月土拍第一枪的当属城南规模最大的城改项目，杜城村城改项目。而这次地块也已经确定后期会由陕建和俊发携手开发。

住宅容积率均为2.8，总面积约264亩的土地，被分为49.966亩、87.079亩、127.167亩3宗地。前两宗49.966亩、87.079亩地块被陕西泰筑置业有限公司摘得，127.167亩的地块被陕西实泰置业有限公司摘得。

作为“城改”专家的俊发地产，这次和本土国企陕建合作，后续也是令人期待满满。除了房企之外，之所以杜城村城改项目的首批3宗地块备受关注，和地块后续的溢价能力也有一定的关系。

✦杜城村城改项目规划

就地块位置来看，周边已经成熟的社区数量不少，后期生活氛围相对充足。此外在3宗地的东南角和西南角还规划了教育用地，后期教育资源相对丰富，再加上这3宗地块东侧有在建的宜家荟聚，向东北还有雁南公园，可以说是目前主城区地段较好的区域。

▶融创拿地，南长安街壹号有3栋现房要卖了

根据挂牌信息显示，地籍编号为CA1-19-7的土地被西安天磊置业有限公司以1.23亿元的底价摘得。信息显示，这是西安融创天朗地产有限公司的全资子公司。

同时根据地块位置来看，这块地是徐家寨村棚户区改造项目地块的一部分，而徐家寨城改项目也就是现在的融创天朗南长安街壹号。

该项目2017年首开一直销售到2019年，2019年9月份之后，融创天朗南长安街壹号就一直处于无房源可售状态，如果不是这次拿地相信会有很多人不知道这个盘还有房在售。

根据地块规划显示，这块地上规划的是3栋高层，户型面积约82/83/84㎡、115-118㎡、120㎡、129㎡，属于纯刚需户型。目前项目价格还暂未公示，但从楼面价等信息来看，后期或许会有惊喜。由于这3栋楼后期计划要现房销售，因此也不存在无法交付的风险。

▶龙湖再入城南，摘航天基地核心39.577亩地块

龙头民营房企龙湖再入城南，溢价1.6%摘得航天基地39.577亩地块。

根据信息来看，地块位于神舟五路以西、航创路以北、星河路以南，用途为住宅，地块楼面地价8392元/㎡。

✦HT01-26-3-2宗地规划条件公示

地块北侧是陕建航天新天地，南侧是龙湖花千树，西侧紧邻的是CEC创想中心，向西400米左右就是航天城中湖公园，周边还有地铁4号线、在建的地铁15号线一期和西安航天菁英学校（交大附中航天校区）等优质配套，拥有优质的生活氛围。

就地块此前公示的规划用地条件信息来看，地块建筑限高在80米，因此后期即使是打造高层，也不会有33或34层这样，大约在20层左右，相对而言舒适度较高。

▶大悦城控股落子西部大道，或打造城市综合体

上周五，位于长安区韦曲街道，土地面积为164.266亩（住宅162.784亩，商服1.482亩）的CA01-5-35宗地。被陕西鼎安置业有限公司（大悦城控股&金源）以9.1亿元的底价摘得，楼面地价2374.19元/㎡。

✦CA01-5-35(DK-10-1)宗地位置示意图

就这宗地的地块位置来看，所处的西部大道板块位于雁塔区与长安区的交汇处，一路之隔就是西安欧亚学院、凉山森林公园，向东大约1000米就是地铁2号线。

根据信息来看，这宗土地属于上塔坡村城改地块，而大悦城控股的母公司中粮集团曾在2019年和长安区政府签订了总投资250亿元的“城市综合体——中粮千禧国际区”项目，项目计划总投资250亿元，主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、高端绿色住宅等，这个项目就在上塔坡村。

如今中粮集团旗下地产公司大悦城控股摘得上塔坡村城改地块，也预示着城南千亩大盘——中粮千禧国际区或将正式入场。

暗示2

3个区域热度要起来了

土拍，可以看作是各大开发商“评委们”对城市区域的“打分”项，因为作为专业开发商，在拿地前土拍调研期间，对区域地段、发展潜力以及开发价值都已经做了充分的调查。也因此，当房企在区域拿地时，对于购房者而言，首要要考虑到的是两方面：

1.房企进驻新片区（尚未大规模开发）时，应该主要考虑：

房企为什么要在这里拿地？这里目前的现状如何？随着房企的进驻，这个区域未来发展会如何？

2.房企进驻成熟区域时，应该主要考虑：

房企在这里拿地未来有可能将要打造什么产品？未来以这个楼面价所呈现的产品是否会有购买力？如果购置，是等新产品还是现在抢入？

带着问题，以房企视角来研判，或许会对你购房时，有一定的帮助。

同样，在这一次土拍中，有三个区域需要来重点关注，而这三个区域，也同样很有可能会成为明年楼市的热点区域：

丨港务区--后全运时代下的发展方向；

10月，港务区地籍编号为GW1-9-1的地块和地籍编号为GW1-9-2的地块被西安港城建设有限公司以快7000元/㎡的楼面价摘得后，确实让关注港务区的朋友们高呼“我滴天”！

毕竟大家普遍认为港务区发展过程中奥体是核心，但在后全运时代下，港务区发展重心已经不再单纯的依靠奥体板块了。

✦港务区实景图

在奥体板块资源已经接近饱和，在基本形态已经落成的当下，港务区想要进一步发展自然不能“吃老本”，因此能够明显发现港务区现阶段发展重点变化，一部分价值向东走，一部分价值向北走。

港务区想要拉开发展骨架，自然要选择行政中心所在地区域，毕竟行政中心能够辐射带动区域发展，优先聚集发展资源。而西安港务区的政治行政中心就在东部，相关产业配套相较于奥体板块虽然尚有欠缺，但资源配置已经建立了一定的基础。

此外，城市“北跨”的助力、港务区北部资源的加持以及渭河两岸生态发展的红利叠加，再加上今年3月国际港务区与高陵区已经开展了合作共建区规划座谈会，一切也证明港务区发展向北走成为趋势。

可以说，这次港务区的土拍只是区域发展开始离开奥体板块的一个信号，随着不断的发展，这些趋势也会更加明显。

丨未来科学城CID板块--多核心发展模式；

这一次的土拍中，高新区仅供应了一宗百亩住宅用地，但就这一宗住宅用地的成交，却成为这一次土拍的“王炸”。（具体参考：

中海拿下“学区房”王牌，“高三”再迎入手良机！

）原因在于，一是学校教育用地带来的价值增持，二是区域罕见的百亩住宅用地，带来的楼盘新选择。

而跳出区域，从整体CID板块来看，板块发展已经从原本的规划尚待落地，不到一年的冲刺建设，这样的兑现速度，可以说真的很高新。

围绕世界地标未来之瞳，瞳系列建筑、10个超高层总部大楼集群逐渐破土动工；中铁、陕建、招商局集团等13家龙头企业入驻；永安渠水系公园正式开放；首个滨水商业地标永安渠商旅文化街区也随着与多家商业巨头签约、土拍落地而越来越值得期待；三甲医院国际医学中心、多所公园等数十个城市级配套也在不断筹备和建设落地，其中大多数计划在1-5年内建成投用。

✦港务区实景图

兑现力下，是很多人关注的区域未来发展。从布局来看，以地标未来之瞳划分，瞳北目前以仁村板块居住区为核心，周边布局商业文化配套、酒店、政经、总部集群、生态、医疗、交通等配套基本已经完成落地兑现，整体兑现速度优于其他发展方向。

但区域于瞳北，瞳南与瞳西同样有自己的发展优势。就例如瞳南，多宗商业地块签约+西安国际文化传播中心+前海园的综合发展模式，也进一步为区域未来发展奠定基础，同时，从地块规划来看，居住地块更紧密，生活区氛围更浓。而瞳西，在后续有一个重磅惊喜，这一点在海哥直播时为大家简单的提到过，具体信息等官宣落地后，我们再进行具体分析！

同时，需要注意的是在今年6月末，高新发布推介宗地信息公告，16宗住宅用地地块（丝路科学城CID板块供应11宗），庞大的体量供应，截至目前可基本是“待字闺中”，这样一个体量的“超潜力”宗地供应，可以说也同样为后续区域价值跃升，提供源源不断的动力和选择。

丨西部大道--超级城改下的板块焕新。

10月的集中土拍中，除了高新和港务区这两个常规的热度区域之外，西部大道板块也是不容忽视的。

大悦城控股&金源集团摘得上塔村城改约164.266亩土地，榆林“能源金主”泰发祥摘得西部大道板块约60.258亩土地，再加上10月初陕建&俊发摘地，合作开发杜城城改项目，直接让西部大道话题指数飙升。

作为长期以来雁塔区与长安区的“焊接点”，西部大道板块沟通着高新曲江，连接着雁塔长安，可以说是城南腹地核芯。此前板块一直欠缺声音，主要是因为区域内几个大体量城改地块迟迟没有动静，但这次的土拍能看到杜城城改和上塔坡城改的未来走向均有了明确的布局。

✦规划用地位置示意图

不仅如此，从这两大城改项目的竞得者来看，杜城城改是陕建和俊发携手，土木建筑出身的国企和城改专家合作，让项目后期发展大有看头；而中粮集团早就和长安区签订了战略开发协议，后期大悦城控股和金源集团的合作也必然备受关注。

再加上区域内还有非常抢眼的民营房企泰发祥，可以发现随着整个西部大道板块接下来的发展和新盘的逐步入市，这里或许会形成又一个价值高地。

暗示3

3次土拍，明年楼市热度稳了

宗地、区域后，市场也同样需要关注。综合今年三次土拍，我们可以发现3点明显的市场变化，而从这些变化也能够看出接下来的市场变化。

丨楼市重点聚焦主城区，远郊地块热度没有明显起色；

从这次包括前两次土拍来看，整体楼市热度已经不似往年，多个房企争相竞拍一宗土地的现象开始成为个例，而从区域来看，主城区的多宗土地基本都已经成交，而远郊地块例如西咸新区、阎良、周至等片区，热度并没有明显的起色，依旧是少量成交或流拍。

因此可以看到接下来楼市的重点依旧围绕着主城区，明年楼市的重点也必然围绕着主城区发展。

丨品牌民企开始尝试拿地；

对比头两次的集中土拍，能发现10月这次土拍的拿地房企中，出现了品牌民企。相信很多小伙伴还有印象，今年6月首批集中供地后我们曾针对土拍变化，发出过疑问：

西安土拍大戏中，怎么没有一家民企了？

能发现当时，很多房企还处在年初的延期交付等风暴中，但从这次龙湖、泰发祥等民企的拿地，能看到经过大半年的恢复，部分房企已经“回血”了一些，也开始有精力继续拿地开发。后期随着市场的稳定和持续发展，相信更多已经恢复的房企也会积极拿地盖楼，进一步激活楼市。

丨3次土拍，56宗项目供应预暖楼市。

56宗住宅、商住用地供应，除去部分项目补证、待开发用地外，从今年年底到明年年中，市场将会出现至少近40个项目亮相。

而从整体楼面价表现来看，价格相对平稳，甚至在限价表现上，还出现了部分区域楼面价相较于以往更低，价格方面也很可能会有惊喜。

同时，在今年政策利好下，对于购房者而言，这样一个量的项目入市，也可以算是一个不错的选择期。

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